Heimstaden 借助 OpenAI 重塑租赁业务与物业运营

Heimstaden 正在利用 ChatGPT Enterprise 和 Codex 重塑住房租赁、环境风险分析及物业运营。OpenAI 于 2026 年 11 月 3 日表示，荷兰的物业图片制作成本因此降低了 99% 以上。

这家欧洲住宅房地产运营商于 2025 年 6 月加快了 AI 计划，并在评估多个平台后选择了 OpenAI。其战略包括为员工提供培训和工具，设立由 AI 推动者网络提供支持的中央转型办公室，并为 AI 应用做好物业管理系统和数据模型方面的准备。目标是在员工继续负责决策的前提下，重新设计完整的业务流程。

AI 覆盖租赁业务全流程

房屋空置后，Heimstaden 的租赁工作涉及租金估值、摄影、广告投放以及响应市场需求。如今，AI 通过基于 ChatGPT Sites 构建的工具提供定价建议、为物业图片设计风格，并撰写公寓介绍。AI 智能体会根据公司的质量标准审核正在投放的广告，而 AI 生成的市场反馈则帮助租赁团队采取纠正措施，并使定价更加灵活。

员工仍然是决策者，AI 则承担更多审批前的分析和内容制作工作。这改变了房屋空置后相关工作的流程，但并未取消员工对流程的审核。

Heimstaden 表示，在荷兰制作一张虚拟布置的物业图片，成本已从约 50 欧元降至不足 0.10 欧元；仅在荷兰市场，预计每年就有 130,000 欧元的节省空间。这项节省是更广泛的租赁业务重塑的一部分：该方案将定价、广告、房源审核和市场反馈统筹起来，而不是将它们视为彼此独立的任务。

Codex 助力环境风险分析

除了租赁业务，环境可持续发展分析师 Julia Erlandsen 还使用 Codex 对整个投资组合进行环境风险评估，尽管她没有软件开发背景。所需信息散落在各种公开来源、格式和数据集中。

Erlandsen 使用 Codex 查找、清理并统一数据格式，检查数据质量，并创建可重复运行的数据处理流水线。她始终掌控分析方法，并亲自验证工作成果，使分析决策仍由领域专家作出。

OpenAI 报告称，该项目评估了 20,112 项资产，并生成了超过 600 万行有用数据。预计所需投入从 5 人工作 1 年，降至 2 人工作 2 个月；Heimstaden 也因此无需聘请外部顾问。该项目正逐渐发展为一项可重复应用的能力，用于气候风险评估、满足报告要求和支持投资者决策；Heimstaden 掌握着相关方法，并能够进一步完善。

员工管控为下一代系统定方向

ChatGPT Enterprise 于 2025 年 9 月在 Heimstaden 上线。OpenAI 报告称，两到三个月内，已有一半员工开始使用。中央转型办公室维护着一个用例库，让员工能够借鉴公司其他业务部门的实践。员工须在数据安全规则范围内使用获批工具，并且在发送 AI 生成的内容前必须进行审核。

AI 的应用也已扩展到办公室分析工作之外。在挪威，一名物业管理员使用 ChatGPT 评估一套长期失修的公寓，并将观察结果整理成按优先级排序的翻修计划，之后还可以审核和完善这份计划。这个案例体现了 Heimstaden 预期的分工方式：AI 整理信息并提出计划，员工则继续对结果负责。

Heimstaden 的路线图计划将这一模式引入核心业务系统。目前正在逐步部署的 Procurement Intelligence Platform 将工作流自动化与通过 API 接入的 OpenAI 模型结合起来。该平台旨在跨 Outlook、SharePoint 和 Teams 运行，支持合同分析、谈判准备和合同全生命周期管理。员工仍对商业决策和审批负责。

Heimstaden 还在共同开发 Amplio Estate，这是一套旨在通过 MCP 支持 AI 工作流的物业管理系统。其目标是让员工能够使用 ChatGPT 等 AI 工具，在人工监督下检索物业信息，并在核心业务系统中采取行动。这项工作也助力公司实现更长远的目标：让建筑物逐步具备更强的自主运行能力，使 AI 能够在物业生命周期的各个阶段帮助预测需求、协调工作并支持决策。

这份路线图将 AI 的应用范围从生成房源信息和分析结果，扩展到在运营系统中采取行动。因此，员工监督在 Heimstaden 的计划中至关重要：即使建筑物逐步具备更强的自主运行能力，公司仍计划由负责房屋和客户的员工进行审核、验证和批准。