纽约市的商业地产处于困境：人工智能能成为其救星吗？

纽约市一直是房地产需求旺盛的首选地点。

然而，到2025年，商业地产市场（CRE）面临着挑战，这些挑战使其未来陷入疑问。

虽然一些甲级物业仍然保持强劲，但中低端建筑正在努力应对高空置率和价值下降。根据纽约联邦储备银行的说法，一些银行通过延长贷款期限来延迟以更高利率进行再融资，基本上掩盖了日益增长的风险。经济状况的不稳定性一直影响着投资者和开发商如何对待商业地产。

但使这一历史时刻变得不同寻常的是，人工智能开始重塑该行业本身。整个商业地产行业，房地产技术解决方案被用于削减成本和扩大建筑运营，以恢复健康的利润率。同时，人工智能的需求为纽约创造了一个蓬勃发展的科技场景。反过来，这又为来自新一类租户的房地产带来了需求，带来了新的投资，并给空置建筑带来了新的生命力。

纽约市成为人工智能中心的焦点

随着纽约市在人工智能领域开辟新的角色，科技公司正在对物理基础设施进行大量投资。

在曼哈顿下城，教师联合会总部的一整层楼正在被改建为国家人工智能中心。这是微软、OpenAI和Anthropic投资2300万美元的项目，旨在培训教师如何在课堂上使用人工智能工具。

教师联合会主席迈克尔·马尔格鲁说，部分教师已经开始接受培训，他还表示，这一计划将在未来一年内在全国范围内扩展。“这一工具可能是对这个国家的孩子和教育的伟大礼物。但如果不是由从事这项工作的教育工作者推动的，我们就无法实现这一目标。”

尽管一些教育工作者对这一合作持怀疑态度，认为存在隐私问题和对批判性思维能力的影响，但软件开发者认为，这类中心可以直接为教师提供使用人工智能工具的机会，促进教育者、教师和学生之间的合作，从而开发出有价值的工具。

ManagedMethods的首席执行官查理·桑德认为，有必要教育所有利益相关者了解教育领域的尖端技术的使用。“坏人使用复杂的社会工程邮件来冒充可信的来源，如管理员、供应商，甚至学生和家长，以窃取凭据、部署勒索软件或欺骗工作人员将资金电汇给他们，”他告诉人工智能杂志。

教师联合会的国家人工智能中心是纽约市众多推动创新的人工智能设施之一。六月，IBM在曼哈顿的一麦迪逊大厦开设了新的办公室，现已成为其沃森X人工智能实验室的所在地。这个空间被设计为一个实践中心，工程师和研究人员可以在这里直接与初创公司、成熟公司和当地大学合作，开发商业用途的人工智能。

Tech:NYC的总裁兼首席执行官朱莉·萨缪尔斯说：“这一举措加强了纽约作为全球负责任和尖端人工智能开发中心的地位。我们很高兴看到IBM在这座城市的非凡人才和创业精神上进行大胆投资。”

同时，纽约市的当地开发商正在布鲁克林和长岛市推出新的以机器学习和机器人技术为重点的共享办公空间。更重要的是，一项新的行政命令为大型数据中心的快速开发铺平了道路，这是人工智能和机器学习计算需求的关键基础设施。政府的策略是消除障碍，并提供税收优惠、补助金和贷款，以加速全国数据中心的增长。

对于纽约市的商业地产来说，这一举措可能会促进当前的投资热潮。其中包括DataBank的奥兰治堡数据中心，该中心位于纽约市外，目前正在寻求开发第二个设施。这个新增将继续与城市其他部门的扩张相协调，通过吸引希望利用附近数据中心的项目，代表新的租户类型，给旧建筑带来新的生命力。

无论是在曼哈顿中心还是城市的边缘，人工智能专注的工作空间正在悄悄地重绘商业地产的格局，为与不断演变的行业相关的新投资打开了大门，世界正在对这一行业进行押注。

人工智能推动混合工作模式，但纽约市正在返回办公室

虽然人工智能作为一个行业正在增长，但考虑其对更广泛的工作场所趋势的影响以及这些趋势如何与商业地产市场相关联至关重要。

在疫情开始时，技术使我们能够在家工作。尽管许多公司自那时起就提倡返回办公室，但人工智能的崛起可能会否定这一点。它使员工能够从任何地方进行更有意义、更高质量的工作，通过自动化例行任务，并使团队能够在无需亲自到办公室的情况下完成复杂的项目。

这意味着混合工作模式更有可能成为未来的常态。即使对于那些需要每周五天返回办公室的人来说，人工智能意味着发生的变化不仅仅是返回办公室，而是对工作方式和所需的空间进行了重新塑造。

这种趋势以独特的方式影响了纽约市的商业地产市场。根据Placer.ai的最近的数据，纽约市和迈阿密在返回办公室方面处于领先地位，曼哈顿的办公室流量现在仅比2019年6月低5.3%，超过了洛杉矶、芝加哥和旧金山等城市。

这可能是过去一年中纽约市金融和法律领域的大型返回办公室命令和公告的反映，特别是摩根大通正式命令几乎所有员工每周五天返回纽约办公室，强调在办公室支持指导和生产力。

虽然更广泛的商业地产市场可能看起来不确定，但某些行业的机构投资者仍然在纽约市的办公室格局上进行大规模投资。许多租户没有续签相同规模的租约，而是要求更灵活的租期和更智能的布局，注重空间、能源消耗、健康和威胁防范的效率。

人工智能在削减商业地产成本，但需要升级

人工智能正在重写商业地产的运行方式。对于长期以来依赖传统系统和手动流程的行业来说，这一转变是必要的。

人工智能的真正价值在于能源和安全。人工智能工具正在实时管理照明、空调和出入，学习人们如何在建筑物中移动，并根据需要调整使用。但大多数建筑物还没有准备好。德勤的一项研究发现，60%的房地产公司缺乏满足合规目标所需的数据和控制。

我们已经看到美国联邦ESG法规在当前政府下停滞不前，但许多州正在采取行动。投资者、租户和监管机构希望看到可验证和标准化的ESG数据。一些建筑物现在可以因符合绿色认证而获得高达31%更高的租金，被视为优质的甲级空间。那些没有现代系统的建筑物面临着日益增长的成本、潜在的罚款或无法吸引资本的风险。

根据MODE公司的首席执行官Gaku Ueda的说法，人工智能集成已经有了坚实的基础；然而，设施经理仍然面临着不确定性，主要是对人工智能如何简化和增强建筑运营缺乏了解。

“部分原因在于缺乏对人工智能可以用来简化和增强建筑运营的理解，大多数设施经理难以制定充分的实施策略，”Ueda说。

关键不仅在于人工智能可以帮助节省资金，还在于许多建筑物背后的系统，尤其是老建筑，并不具备显示资金损失的位置和最佳保护内部人员的方法。

以曼哈顿的45号百老汇大楼为例。在安装了基于人工智能的暖通空调控制系统后，该建筑的能源使用量减少了近16%，每年节省了4.2万美元，并减少了37吨二氧化碳排放。根据Fracttal资产管理软件公司的联合创始人兼首席执行官Christian Struve的说法，“正确的维护不仅能确保最佳的环境条件，还能显著提高能源效率，减少电力消耗，并延长设备的寿命。”

许多研究证实，过时的暖通空调系统如果不正确监测和维护，可能会成为有害病原体的滋生地。这些人工智能系统现在可以跟踪室内空气质量，根据传感器数据调整空气流动和温度，提供了管理团队检测二氧化碳水平和空气中的颗粒物的能力，帮助他们在这些区域对健康构成威胁之前就能识别出高风险区域。

最近，严重的疫情凸显了这些风险的现实性。据报道，几十人生病，两人死亡，均患有军团病，一种常与水源相关的疾病，包括用于暖通空调系统的冷却塔。卫生官员已经确认哈莱姆有11座冷却塔中含有引起该疾病的细菌。

此外，根据Viking Pure Solutions的联合创始人Joshua Schwartz的说法，工作场所安全的规范正在发生转变，该公司为美国的设施提供消毒解决方案。“毫无疑问，员工、雇主和访客现在更加意识到办公室内疾病传播的可能性，因此，公司必须拥有前瞻性的计划，这在疫情前是非常不寻常的，”他说。

除了保护免受疾病的影响外，建筑物还正在转向人工智能，以优先考虑物理安全。尤其是在曼哈顿一栋高知名度的办公楼发生大规模枪击事件后，引发了商业房产所有者之间关于如何升级安全的讨论。

根据Kastle Systems的执行主席Mark Ein的说法，当今的系统可以实时跟踪运动，通过生物识别验证身份，并标记异常行为。这些工具增加了宝贵的保护层。“最有效的方法是将最好的技术与协调的人类准备相结合。没有什么可以解决每一个威胁，但它们是必不可少的，”Ein说。

在像纽约这样人口稠密的城市中，能源成本在全国排名靠前，投资人工智能意味着投资数据讲故事的技术，为房产所有者提供实时数据洞察力的机会。这反过来又为优化能源使用、优先考虑健康和物理安全的高效建筑铺平了道路。

人工智能为纽约市的商业地产开启新篇章

随着纽约市的商业地产市场面临着前所未有的需求下降，开创新的方法将是确保持续投资的关键。如果纽约市能够获得人工智能中心的地位，该市及其商业地产将受益。

拥有人工智能驱动的未来，该市可以应对混合工作模式带来的不断变化的需求，吸引高价值租户，并开放获取能够提高效率和利润率的房地产技术解决方案。