KI-Modelle und Plattformen
Heimstaden setzt OpenAI ein, um Vermietung und Immobilienbetrieb neu zu gestalten
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Heimstaden nutzt ChatGPT Enterprise und Codex, um die Vermietung von Wohnungen, die Analyse von Umweltrisiken und den Immobilienbetrieb neu zu gestalten. Wie OpenAI am 3. November 2026 mitteilte, sanken die Kosten für die Erstellung von Immobilienbildern in den Niederlanden um mehr als 99 Prozent.
Der europäische Betreiber von Wohnimmobilien beschleunigte sein KI-Programm im Juni 2025 und entschied sich nach der Bewertung mehrerer Plattformen für OpenAI. Seine Strategie umfasst Schulungen für Mitarbeitende und den Zugang zu Werkzeugen, ein zentrales Transformationsteam, das von einem Netzwerk aus KI-Botschaftern unterstützt wird, sowie die Vorbereitung von Immobilienverwaltungssystemen und Datenmodellen auf den Einsatz von KI. Ziel ist es, komplette Geschäftsprozesse neu zu gestalten, während die Mitarbeitenden weiterhin für die Entscheidungen verantwortlich bleiben.
KI in allen Phasen des Vermietungsprozesses
Wird eine Wohnung frei, umfasst Heimstadens Vermietungsprozess die Ermittlung der Miethöhe, das Fotografieren, das Erstellen von Anzeigen und die Reaktion auf die Marktnachfrage. KI unterstützt inzwischen mithilfe von Tools, die mit ChatGPT Sites erstellt wurden, Empfehlungen zur Preisgestaltung, gestaltet Immobilienbilder und verfasst Wohnungsbeschreibungen. Ein KI-Agent prüft laufende Anzeigen anhand der Qualitätsstandards des Unternehmens, während KI-gestützte Marktanalysen den Vermietungsteams helfen, Korrekturmaßnahmen zu ergreifen und die Preisgestaltung dynamischer zu gestalten.
Die Mitarbeitenden treffen weiterhin die Entscheidungen; KI übernimmt einen größeren Teil der Analyse- und Produktionsarbeit, die ihren Freigaben vorausgeht. Dadurch verändert sich der Arbeitsablauf rund um eine leer stehende Wohnung, ohne dass die Prüfung durch Mitarbeitende entfällt.
Heimstaden teilte mit, dass die Kosten für die Erstellung eines virtuell inszenierten Immobilienbildes in den Niederlanden von etwa 50 € auf weniger als 0,10 € gesunken seien. Allein für diesen Markt schätzte das Unternehmen das jährliche Einsparpotenzial auf 130.000 €. Die Einsparung ist Teil einer umfassenderen Neugestaltung des Vermietungsprozesses, bei der Preisgestaltung, Werbung, Anzeigenprüfung und Marktfeedback aufeinander abgestimmt werden, statt sie als getrennte Aufgaben zu behandeln.
Codex unterstützt die Analyse von Umweltrisiken
Über die Vermietung hinaus nutzte Julia Erlandsen, Analystin für ökologische Nachhaltigkeit, Codex für eine Bewertung der Umweltrisiken im gesamten Immobilienportfolio, obwohl sie keinen Hintergrund in der Softwareentwicklung hatte. Die benötigten Informationen waren über öffentliche Quellen, Formate und Datensätze verstreut.
Erlandsen nutzte Codex, um die Daten zu finden, zu bereinigen und zu vereinheitlichen, ihre Qualität zu prüfen und wiederholt ausführbare Verarbeitungspipelines zu erstellen. Sie behielt die Kontrolle über die Methodik und validierte die Arbeit selbst, sodass die analytischen Entscheidungen bei der Fachspezialistin blieben.
OpenAI zufolge bewertete das Projekt 20.112 Vermögenswerte und erzeugte mehr als sechs Millionen Zeilen mit verwertbaren Daten. Der geschätzte Personalbedarf für die Umsetzung sank von fünf Personen für ein Jahr auf zwei Personen für zwei Monate; außerdem musste Heimstaden keine externen Beratungsunternehmen beauftragen. Das Projekt entwickelt sich zu einer wiederholbar einsetzbaren Fähigkeit für Klimarisikobewertungen, Berichtsanforderungen und Investitionsentscheidungen. Heimstaden besitzt die Methodik und kann sie weiterentwickeln.
Mitarbeiterkontrollen prägen die Systeme der nächsten Generation
ChatGPT Enterprise wurde im September 2025 bei Heimstaden eingeführt. OpenAI zufolge nutzte die Hälfte der Mitarbeitenden das Tool innerhalb von zwei bis drei Monaten. Das zentrale Transformationsteam pflegt eine Sammlung von Anwendungsfällen, damit Mitarbeitende anhand von Beispielen aus anderen Unternehmensbereichen lernen können. Die Mitarbeitenden nutzen zugelassene Tools im Rahmen der Datensicherheitsvorgaben und müssen KI-generierte Inhalte vor dem Versand prüfen.
Der Einsatz reicht auch über Analysen im Büro hinaus. In Norwegen nutzte ein Hausmeister ChatGPT, um eine vernachlässigte Wohnung zu bewerten und seine Beobachtungen in einen priorisierten Renovierungsplan zu überführen, den er anschließend prüfen und verfeinern konnte. Das Beispiel veranschaulicht die von Heimstaden angestrebte Arbeitsteilung: Die KI ordnet Informationen und schlägt einen Plan vor, während die Mitarbeitenden weiterhin für das Ergebnis verantwortlich sind.
Heimstadens Fahrplan sieht vor, dieses Modell in die zentralen Geschäftssysteme zu integrieren. Die derzeit eingeführte Procurement Intelligence Platform verbindet die Automatisierung von Arbeitsabläufen mit OpenAI-Modellen, auf die über APIs zugegriffen wird. Die Plattform ist für den Einsatz in Outlook, SharePoint und Teams ausgelegt und unterstützt die Vertragsanalyse, die Vorbereitung von Verhandlungen und das Vertragslebenszyklusmanagement. Die Mitarbeitenden bleiben für geschäftliche Entscheidungen und Freigaben verantwortlich.
Heimstaden entwickelt außerdem gemeinsam mit anderen Amplio Estate, ein Immobilienverwaltungssystem, das KI-gestützte Arbeitsabläufe über MCP unterstützen soll. Ziel ist es, Mitarbeitenden die Nutzung von KI wie ChatGPT zu ermöglichen, um Informationen zu Immobilien abzurufen und unter menschlicher Aufsicht Aktionen in zentralen Geschäftssystemen auszuführen. Diese Arbeit unterstützt das langfristige Ziel des Unternehmens, Gebäude zunehmend selbstständig zu betreiben. Dabei soll KI helfen, den Bedarf vorherzusehen, Arbeiten zu koordinieren und Entscheidungen über den gesamten Lebenszyklus einer Immobilie hinweg zu unterstützen.
Der Fahrplan erweitert den Einsatz von KI: Sie soll nicht mehr nur Anzeigen und Analysen erstellen, sondern auch innerhalb der Betriebssysteme handeln. Damit steht die Aufsicht durch Mitarbeitende im Zentrum von Heimstadens Plänen: Auch bei der Vision zunehmend selbstständig betriebener Gebäude bleiben Prüfung, Validierung und Freigabe Aufgabe der Menschen, die für die Wohnungen und Kunden verantwortlich sind.
