Комерційна нерухомість у Нью-Йорку перебуває в скрутному становищі: Чи може стати AI її рятівником?

Нью-Йорк завжди був головним місцем для нерухомості, яка знаходиться у високому попиті.

Однак, у 2025 році ринок комерційної нерухомості (CRE) стикається з викликами, які ставлять під сумнів його майбутнє.

Хоча деякі об’єкти класу А тримаються міцно, середні та нижні будівлі борються з високими вакансіями та зниженням вартості. І, згідно з Нью-Йоркською федеральною організацією, деякі банки приховують ризики, тихо продовжуючи терміни кредитів, щоб відтермінувати рефінансування під вищими ставками, фактично маскуючи зростаючі ризики. Нестабільні економічні умови завжди впливали на те, як інвестори та розробники підходять до комерційної нерухомості.

Але те, що робить цей момент в історії незвичайним, полягає в тому, що AI починає переробляти сам сектор.

По всьому комерційному сектору нерухомості, рішення з технологій нерухомості використовуються для скорочення витрат і масштабування операцій будівель для відновлення здорових марж прибылі. Тим часом, попит на AI проклав шлях для розбудови технологічної сцени в Нью-Йорку. У свою чергу, це створює попит на нерухомість з боку нового класу орендарів, приваблює нові інвестиції та дає новий імпульс вакантним будівлям.

Очі на Нью-Йорк як столицю AI

Як Нью-Йорк вибирає нову роль стратегічного будинку AI, технологічні компанії роблять великі інвестиції в фізичну інфраструктуру.

У нижньому Манхеттені, весь поверх штаб-квартири Об’єднаних федерацій вчителів перетворюється на Національний центр AI. Це частина $23 мільйонного проекту, підтриманого Microsoft (MSFT ), OpenAI та Anthropic, для навчання вчителів у використанні інструментів AI в класі.

Президент UFT Майкл Малгрю сказав на прес-конференції, що деякі його педагогів почали навчання цього місяця, додавши, що ініціатива буде розширена на національному рівні протягом наступного року.

«Цей інструмент міг би бути справжнім подарунком дітям цієї країни та освіті в цілому», – сказав Малгрю. «Але ми не досягнемо цього, якщо це не буде пов’язано з людьми, які виконують роботу в найбільш важливому місці освіти, тобто в класі».

Хоча деякі педагоги залишаються скептичними щодо цього партнерства, посилаючись на проблеми конфіденційності та впливу на розвиток критичного мислення, ті, хто будує програмне забезпечення, кажуть, що такі центри дають прямий доступ до вчителів, яким очікується використання їх.

Чарлі Сандер, генеральний директор ManagedMethods, який надає засоби кібербезпеки для шкіл K-12, бачить необхідність у навчанні всіх зацікавлених сторін щодо використання передових технологій в освіті. «Погані актори використовують складні, соціально сконструйовані електронні листи для імітування довірених джерел, таких як адміністрація, постачальники та навіть учні та батьки, щоб викрасти дані, розгорнути програмне забезпечення для вимагання викупу або обманути працівників, щоб вони переказали кошти», – сказав він AI Journal.

Національний центр AI UFT – один з багатьох центрів AI, які сприяють інноваціям у Нью-Йорку. У червні IBM відкрив новий офіс у Манхеттені, який тепер містить свої лабораторії WatsonX AI. Простір спроектований як практична база, де інженери та дослідники можуть працювати безпосередньо з стартапами, встановленими компаніями та місцевими університетами для будівництва практичного AI для бізнес-використання.

«Ця ініціатива посилює позицію Нью-Йорка як глобального центру для відповідальної та передової розробки AI», – каже Джулі Самуельс, президент і генеральний директор Tech:NYC. «Ми раді бачити, як IBM робить великі ставки на винятковий талант і підприємницький дух, який робить цей місто унікальним».

Тим часом місцеві розробники пропонують нові робочі місця, орієнтовані на AI, в Брукліні та Лонг-Айленд-Сіті, призначені для стартапів у сфері машинного навчання та робототехніки.

Що ще важливіше, новий виконавчий наказ відкриває шлях для швидшої розробки великих центрів даних, критичної інфраструктури, необхідної для забезпечення обчислювального попиту на AI та машинне навчання. Стратегія уряду полягає в тому, щоб усунути бар’єри та запропонувати податкові пільги, гранти та кредитні лінії з метою прискорення зростання центрів даних по всій країні.

Для нью-йоркської CRE цей крок міг би підігріти поточну хвилю інвестицій. Серед них – центр даних DataBank у Оранджбурзі, розташований поза межами Нью-Йорка, який вже планує розробку другого об’єкта. Додаток продовжить корелювати розширення з іншими секторами міста, приваблюючи проекти, які хочуть використовувати附近 розташований центр даних, представляючи нових орендарів, даючи нове життя старим будівлям.

Чи в центрі Мідтауна, чи на зовнішніх межах міста, робочі місця, орієнтовані на AI, тихо перерисовують карту комерційної нерухомості, відкриваючи двері для нових інвестицій, пов’язаних з еволюціонуючою галуззю, на яку світ робить ставку.

AI просунула гібридну роботу, але Нью-Йорк повертається в офіс

Хоча AI переживає зростання як галузь сама по собі, важливо розглянути її вплив на ширші тенденції на робочому місці та те, як вони повертаються на ринок CRE.

На початку пандемії технології дали нам можливість працювати з дому. Хоча багато компаній перейшли до захисту повернення в офіс відтоді, зростання AI може скасувати це. Воно дозволяє працівникам виконувати більш значиму, високоякісну роботу з будь-якого місця, автоматизуючи рутинні завдання та дозволяючи командам завершувати складні проекти без необхідності фізичної присутності в офісі.

Це означає, що гібридна робота більш імовірно стане новим стандартом. Навіть для тих, хто вимушений повернутися в офіс п’ять днів на тиждень, AI означає, що відбувається менше повернення, а більше переробки того, як ми працюємо та простори, в яких ми шукаємо роботу.

Ця тенденція вдарила по ринку комерційної нерухомості Нью-Йорка унікальним чином. За даними Placer.ai, Нью-Йорк та Маямі лідирують у поверненні в офіс, повідомляючи про те, що трафік офісів Манхеттена зараз на 5,3% нижче рівня червня 2019 року, випереджаючи міста, такі як Лос-Анджелес, Чикаго та Сан-Франциско.

Це може бути відображенням великих корпоративних наказів про повернення в офіс та заяв у Нью-Йорку за останній рік, особливо у сфері фінансів та права, які підкреслюють фізичну присутність.

Наприклад, JPMorgan офіційно наказав майже всім працівникам повернутися в нью-йоркський офіс п’ять днів на тиждень, підкреслюючи очікування, що перебування в офісі підтримує наставництво та продуктивність. Рух, який безпосередньо пов’язаний з його великим офісом на Парк-авеню вартістю $3 мільярда, який відкриється пізніше цього року та спроектований для привабливості працівників, які не хочуть повернутися на повний робочий день.

AI скорочує витрати на CRE, але не без модернізації спочатку

AI переписує, як керують комерційними будівлями. Для галузі, яка довго працювала на спадних системах та ручних процесах, такий зсув давно очікувався.

З AI, його справжня цінність полягає в енергії та безпеці. Інструменти AI керують освітленням, кондиціонуванням повітря та доступом в режимі реального часу, вивчаючи, як люди рухаються будівлями, та регулюючи використання відповідно. Але більшість будівель не готові. Дослідження Deloitte виявило, що 60% компаній з нерухомістю не мають даних та засобів контролю, необхідних для досягнення цілей з відповідністю.

Ми бачили, як федеральні мандати ESG були зупинені в США під поточною адміністрацією, але багато штатів втручаються. Інвестори, орендарі та регулюючі органи хочуть дані ESG, які є верифікованими та стандартизованими. Деякі будівлі зараз можуть командувати до 31% вищою орендною платою, якщо вони відповідають зеленим сертифікатам, розглянутим як преміум-об’єкти класу А. Будівлі без сучасних систем стикаються з зростаючими витратами, потенційними штрафами або нездатністю привабити капітал.

За словами Гаку Уеди, генерального директора MODE, Inc., платформи AI для управління будівлями, вже існує солідна основа для інтеграції AI; однак, менеджери будівель все ще стикаються з невизначеністю щодо прийняття.

«Частина цього полягає в відсутності розуміння того, як AI можна використовувати для спрощення та покращення будівельних операцій, оскільки більшість менеджерів будівель борються з розробкою адекватних стратегій впровадження», – сказав Уеда.

Справа полягає не тільки в тому, що AI може допомогти зберегти гроші. Справа в тому, що системи, які стоять за багатьма будівлями, особливо старими, не були спроектовані для показу, де втрачаються гроші та як їх краще захистити.

Возьміть справу 45 Бродвею в Манхеттені. Після установки системи контролю HVAC на основі AI будівля скоротила споживання енергії майже на 16%. Це переклалося в щорічні збереження у розмірі $42 000, плюс скорочення викидів парникових газів на 37 метричних тонн. За словами Крістіана Струве, співзасновника та генерального директора компанії з управління активами Fracttal, «Виправне обслуговування не тільки забезпечує оптимальні умови навколишнього середовища, але також суттєво підвищує енергоефективність, знижуючи споживання електроенергії та продовжуючи термін служби обладнання».

Багато досліджень підтверджують, що застарілі системи HVAC можуть бути розмножувальними місцями для шкідливих патогенів, якщо їх не належним чином контролювати та обслуговувати. Ці самі системи AI тепер можуть відстежувати якість повітря в приміщенні, регулювати потік повітря та температуру на основі даних з датчиків. Це дає командам управління можливості виявлення рівнів CO2 та повітряних частинок на ранній стадії, допомагаючи їм визначити зони високого ризику до того, як вони становитимуть загрозу для здоров’я.

Недавно серйозна спалах підкреслив, наскільки реальними можуть бути ці ризики. Десятки людей були госпіталізовані, і двоє померли від хвороби Легіонерів, стану, часто пов’язаного з джерелами водопостачання, включаючи охолоджувальні башти, використовувані в системах HVAC.

Крім того, коли мова йде про безпеку на робочому місці, є явний зсув у нормах, згідно з Джошуа Шварцем, співзасновником Viking Pure Solutions, який надає засоби дезінфекції для об’єктів у США. «Немає сумнівів у тому, що працівники, роботодавці та відвідувачі тепер більш усвідомлюють потенційну можливість поширення захворювань на своєму робочому місці, тому для компаній необхідно мати програми, які будуть орієнтовані на майбутнє, які були нетиповими до пандемії», – сказав він.

Крім захисту від захворювань, будівлі також звертаються до AI для пріоритету фізичної безпеки. Особливо після останньої масової стрілянини в офісному будинку в Манхеттені, яка спровокувала обговорення серед власників комерційної нерухомості щодо того, як найкраще модернізувати свою безпеку.

За словами Марка Айна, виконавчого голови Kastle Systems, «системи сьогодні можуть відстежувати рух, верифікувати ідентичність за допомогою біометрії та сигналізувати про незвичайну поведінку в режимі реального часу за допомогою AI».

«Ці інструменти додають цінні шари захисту. … Найефективніший спосіб зробити будівлю якомога безпечнішою для її мешканців – це союз найкращої технології та координованої людської підготовки. … Нічого не може вирішити кожну загрозу, але вони єсуттєві».

У місті, такому густозаселеному, як Нью-Йорк, де витрати на енергію належать до найвищих у країні, інвестиції в AI означають інвестиції в технологію оповідання даних, даючи власникам нерухомості можливість розблокувати дані в режимі реального часу. Це, в свою чергу, відкриває шлях до високоефективних будівель, які оптимізують використання енергії та пріоритезують здоров’я та фізичну безпеку.

AI викуває новий розділ для комерційної нерухомості в Нью-Йорку

Як ринок комерційної нерухомості в Нью-Йорку стикається з безпрецедентним спадом попиту, викуваннє нового підходу буде ключовим у забезпечення подальших інвестицій. Якщо Нью-Йорк зможе отримати імпульс як столиця AI, місто та його комерційна нерухомість виграють.

З майбутнім, керованим AI, місто може протидіяти змінюваним вимогам, викликаним гібридною роботою, приваблювати орендарів високого рівня та відкривати доступ до рішень з технологій нерухомості, які підвищують ефективність та маржу прибутку.