Коммерческая недвижимость в Нью-Йорке в кризисе: может ли ИИ стать ее спасителем?

Нью-Йорк всегда был местом высокого спроса на недвижимость.

Однако в 2025 году рынок коммерческой недвижимости (CRE) сталкивается с проблемами, которые ставят под вопрос его будущее.

Хотя некоторые объекты класса А остаются сильными, средние и низкокачественные здания борются с высокими показателями вакансии и снижением стоимости. Согласно Федеральному резерву Нью-Йорка, некоторые банки скрывают риски, продлевая кредиты, чтобы отложить рефинансирование под более высокие ставки, фактически маскируя растущие риски. Неустойчивые экономические условия всегда влияли на то, как инвесторы и разработчики подходят к коммерческой недвижимости.

Но то, что делает этот момент истории необычным, заключается в том, что ИИ начинает менять саму отрасль. По всей коммерческой недвижимости используются решения по технологиям недвижимости для сокращения затрат и масштабирования операций зданий, чтобы вернуть здоровые прибыльные маржи. Тем временем, спрос на ИИ проложил путь для бурно развивающейся технологической сцены в Нью-Йорке. В свою очередь, это создает спрос на недвижимость со стороны нового класса арендаторов, привлекая свежие инвестиции и давая новую жизнь пустующим зданиям.

Внимание на Нью-Йорк как на столицу ИИ

Когда Нью-Йорк вырезает новую роль как стратегический домен ИИ, технологические компании делают крупные инвестиции в физическую инфраструктуру.

В Лоуэр-Манхэттене, целый этаж штаб-квартиры Объединенного профсоюза учителей превращается в Национальный центр ИИ. Это часть 23-миллионного проекта, поддержанного Microsoft, OpenAI и Anthropic, для обучения учителей использованию инструментов ИИ в классе.

Президент профсоюза учителей Майкл Малгрю сказал на пресс-конференции, что некоторые из его педагогов начали обучение в этом месяце, добавив, что инициатива будет расширена на национальный уровень в течение следующего года. “Этот инструмент может стать真正щим подарком для детей этой страны и для образования в целом”, – сказал Малгрю. “Но мы не добьемся этого, если это не будет продвигаться людьми, которые делают работу в самом важном месте в образовании, то есть в классе”.

Хотя некоторые педагоги остаются скептическими по поводу этого партнерства, ссылаясь на проблемы конфиденциальности и влияния на развитие критического мышления, те, кто строит программное обеспечение, говорят, что такие центры дают прямой доступ к учителям, которые должны использовать их. Создавая более тесное сотрудничество, которое приведет к инструментам, которые будут ценными для педагогов, учителей и студентов.

Чарли Сандер, генеральный директор ManagedMethods, который предоставляет инструменты кибербезопасности школам, видит необходимость обучить всех заинтересованных сторон в использовании передовых технологий в образовании. “Плохие акторы используют сложные, социально-инженерные электронные письма, чтобы выдать себя за доверенные источники, такие как администраторы, поставщики и даже студентов и родителей, чтобы украсть учетные данные, развернуть вредоносное ПО или обмануть сотрудников, заставив их перевести средства”, – сказал он журналу AI. Национальный центр ИИ профсоюза учителей – один из многих центров ИИ, стимулирующих инновации в Нью-Йорке. В июне IBM открыл новый офис в Манхэттене, который теперь размещает свои лаборатории WatsonX AI. Это пространство предназначено как практическая площадка, где инженеры и исследователи могут работать напрямую со стартапами, установленными компаниями и местными университетами, чтобы создавать практические решения ИИ для бизнеса.

“Эта инициатива укрепляет позицию Нью-Йорка как глобального центра ответственного и передового развития ИИ”, – говорит Джули Самуэльс, президент и генеральный директор Tech:NYC. “Мы рады видеть, что IBM делает крупные инвестиции в талант и предпринимательский дух, который делает этот город уникальным”.

Между тем, местные разработчики предлагают новые ко-working-пространства, ориентированные на ИИ, в Бруклине и Лонг-Айленд-Сити, предназначенные для стартапов в области машинного обучения и робототехники. Более того, новый исполнительный приказ открывает путь для более быстрой разработки крупных центров обработки данных, критически важной инфраструктуры, необходимой для обеспечения вычислительной мощности ИИ и машинного обучения. Стратегия правительства заключается в том, чтобы устранить барьеры и предложить налоговые льготы, гранты и кредиты, чтобы ускорить рост центров обработки данных по всей стране.

Для коммерческой недвижимости Нью-Йорка этот шаг может стать топливом для текущей волны инвестиций. Среди них – Центр обработки данных DataBank в Оранджбурге, расположенном за пределами Нью-Йорка, который уже планирует разработать второе учреждение. Добавление будет продолжать коррелировать с расширением в другие секторы по всему городу, привлекая проекты, которые хотят использовать ближайший центр обработки данных, представляя новых арендаторов и давая новую жизнь старым зданиям.

Независимо от того, находится ли это в центре Мидтауна или на окраинах города, рабочие пространства, ориентированные на ИИ, тихо перерисовывают карту коммерческой недвижимости, открывая двери для новых инвестиций, связанных с развивающейся отраслью, на которую мир делает ставку.

ИИ продвигает гибридную работу, но Нью-Йорк возвращается в офис

Хотя ИИ переживает рост как отрасль, важно учитывать его влияние на более широкие тенденции на рабочем месте и то, как они связаны с рынком коммерческой недвижимости.

В начале пандемии технологии дали нам возможность работать из дома. Хотя многие компании с тех пор стали выступать за возвращение в офис, рост ИИ может отрицать это. Он позволяет сотрудникам выполнять более осмысленную и качественную работу из любого места, автоматизируя рутинные задачи и позволяя командам завершать сложные проекты без необходимости физического присутствия в офисе.

Это означает, что гибридная работа более вероятно станет новым стандартом. Даже для тех, кто должен вернуться в офис пять дней в неделю, ИИ означает, что происходит не возвращение, а скорее перестановка того, как мы работаем и какие пространства мы ищем для работы.

Эта тенденция затронула рынок коммерческой недвижимости Нью-Йорка уникальным образом. Согласно недавним данным от Placer.ai, Нью-Йорк и Майами лидируют в возвращении в офис, сообщая, что трафик офисов в Манхэттене сейчас составляет всего 5,3% ниже уровня июня 2019 года, опережая города, такие как Лос-Анджелес, Чикаго и Сан-Франциско.

Это может быть отражением крупных корпоративных приказов о возвращении в офис и объявлений в Нью-Йорке за последний год, особенно в финансовой и юридической сфере, удвоив ставку на физическое присутствие.

ИИ сокращает затраты на коммерческую недвижимость, но не без модернизации сначала

ИИ переписывает, как управляются коммерческие объекты. Для отрасли, которая долгое время работала на устаревших системах и ручных процессах, этот сдвиг долгожданный.

С ИИ его реальная ценность заключается в энергии и безопасности. Инструменты ИИ управляют освещением, кондиционированием воздуха и доступом в режиме реального времени, изучая, как люди перемещаются по зданиям, и корректируя использование в соответствии с этим. Но большинство из них не готовы. Исследование Deloitte показало, что 60% компаний недвижимости не имеют данных и контроля, необходимых для выполнения целей соответствия.

Мы стали свидетелями того, как федеральные нормативные акты по экологическим, социальным и управленческим вопросам (ESG) застряли в США при нынешней администрации, но многие штаты вмешиваются. Инвесторы, арендаторы и регулирующие органы хотят данных ESG, которые верифицируются и стандартизированы. Некоторые здания теперь требуют до 31% более высокой арендной платы, если они соответствуют зеленым сертификатам, рассматриваемым как премиальные объекты класса А. Те, у кого нет современных систем, сталкиваются с растущими затратами, потенциальными штрафами или неспособностью привлечь капитал.

По словам Гаку Уэды, генерального директора MODE, Inc., платформы ИИ для управления зданиями, уже существует прочный фундамент для интеграции ИИ; однако, менеджеры объектов все еще сталкиваются с неопределенностями, связанными с принятием.

“Часть этого заключается в недостатке понимания того, как ИИ можно использовать для упрощения и улучшения эксплуатации зданий, поскольку большинство менеджеров объектов борются с разработкой адекватных стратегий реализации”, – сказал Уэда.

Дело не только в том, что ИИ может помочь сэкономить деньги. Это то, что системы, стоящие за многими зданиями, особенно старыми, не были разработаны для показа того, где теряются деньги и как их лучше защитить.

Возьмем, к примеру, 45 Бродвей в Манхэттене. После установки систем контроля HVAC на основе ИИ здание сократило потребление энергии почти на 16 процентов. Это перевелось в годовые экономии в размере 42 000 долларов, плюс сокращение выбросов углекислого газа на 37 метрических тонн. Согласно Кристиану Струве, сооснователю и генеральному директору Fracttal, “Правильное обслуживание не только гарантирует оптимальные экологические условия, но также значительно улучшает энергоэффективность, снижая потребление электроэнергии и продлевая срок службы оборудования”.

Многие исследования подтверждают, что устаревшие системы HVAC могут быть рассадниками вредных патогенов, если их не правильно контролировать и обслуживать. Эти же системы ИИ теперь могут отслеживать качество воздуха внутри помещений, корректировать воздушный поток и температуру на основе данных с датчиков. Это дает командам управления возможность обнаруживать уровни CO2 и воздушных частиц на ранней стадии, помогая им выявить зоны высокого риска до того, как они представят угрозу для здоровья.

Недавно серьезный всплеск подчеркнул, насколько реальны эти риски. Десятки людей были зарегистрированы как больные, и двое умерли от легионеллеза, состояния, часто связанного с источниками водоснабжения, включая башни охлаждения, используемые в системах HVAC. Здоровые чиновники с тех пор подтвердили 11 башен охлаждения в Гарлеме, содержащих тип бактерий, вызывающих это заболевание.

Кроме того, когда речь идет о безопасности на рабочем месте, есть четкий сдвиг в нормах, согласно Джошуа Шварцу, сооснователю Viking Pure Solutions, предоставляющему решения по дезинфекции объектов в США. “Не существует сомнений в том, что сотрудники, работодатели и посетители теперь более осведомлены о потенциале распространения заболеваний на своих рабочих местах, поэтому для компаний необходимо иметь программы, которые были необычными до пандемии”, – сказал он.

В дополнение к защите от заболеваний здания также обращаются к ИИ, чтобы поставить во главу угла физическую безопасность. Особенно после последней стрельбы в офисном здании в Манхэттене, что вызвало обсуждение между владельцами коммерческой недвижимости о том, как лучше всего модернизировать свою безопасность.

Согласно Марку Эйну, исполнительному председателю Kastle Systems, системы сегодня могут отслеживать движение, верифицировать личность через биометрию и флагировать необычное поведение в режиме реального времени с помощью ИИ.

“Эти инструменты добавляют ценные слои защиты… Самый эффективный способ сделать здание как можно более безопасным для его обитателей – это сочетание лучших технологий и скоординированной человеческой подготовки… Ничто не может решить каждую угрозу, но они необходимы”, – говорит Эйн.

В городе, таким густонаселенным, как Нью-Йорк, где энергетические затраты занимают одно из первых мест в стране, инвестиции в ИИ означают инвестиции в технологию повествования с данными, давая владельцам недвижимости возможность разблокировать данные в режиме реального времени. Это, в свою очередь, открывает путь к высокоэффективным зданиям, которые оптимизируют использование энергии и отдают приоритет здоровью и физической безопасности.

ИИ открывает новую главу для коммерческой недвижимости в Нью-Йорке

Когда рынок коммерческой недвижимости в Нью-Йорке сталкивается с беспрецедентным спадом спроса, прорисовка нового подхода будет ключом в обеспечении продолжающихся инвестиций. Если Нью-Йорк сможет получить импульс как столица ИИ, город и его коммерческая недвижимость выиграют.

С будущим, движимым ИИ, город может противостоять меняющимся требованиям, обусловленным гибридной работой, привлечь арендаторов высокого класса и открыть доступ к решениям по технологиям недвижимости, которые повышают эффективность и прибыльные маржи.