Nieruchomości komercyjne w NYC są w kryzysie: Czy AI może być ich zbawieniem?

Nowy Jork zawsze był miejscem o wysokim popycie na nieruchomości.

Jednak w 2025 roku rynek nieruchomości komercyjnych (CRE) boryka się z wyzwaniami, które stawiają pod znakiem zapytania jego przyszłość.

Podczas gdy niektóre nieruchomości klasy A utrzymują się dobrze, średnie i niższe budynki mają problemy z wysokim wskaźnikiem pustostanów i spadkiem wartości. Według Nowojorskiego Fed, niektóre banki ukrywają ryzyko, przedłużając pożyczki, aby opóźnić refinansowanie pod wyższe stopy, co skutecznie maskuje rosnące ryzyko. Niepewne warunki ekonomiczne zawsze wpływały na to, jak inwestorzy i deweloperzy podchodzą do nieruchomości komercyjnych.

Ale to, co sprawia, że ten moment w historii jest nietypowy, to fakt, że AI zaczyna zmieniać sam sektor. W całym przemyśle nieruchomości komercyjnych, rozwiązania property tech są wykorzystywane do obniżenia kosztów i zwiększenia efektywności operacji budynków, aby odzyskać zdrowe marże zysku. Tymczasem popyt na AI otworzył drogę do rozwoju sceny technologicznej w Nowym Jorku. Z kolei to tworzy popyt na nieruchomości ze strony nowej klasy najemców, przynosząc świeże inwestycje i dając puste budynki nowy impuls.

Oczy są skierowane na NYC jako na stolicę AI

Podczas gdy Nowy Jork wykuwa nową rolę jako strategiczne miejsce AI, firmy technologiczne dokonują dużych inwestycji w infrastrukturę fizyczną.

W Lower Manhattan, cały piętro siedziby Zjednoczonej Federacji Nauczycieli jest przekształcane w Narodowe Centrum AI. Jest to część $23 milionowego projektu wspieranego przez Microsoft, OpenAI i Anthropic, aby szkolić nauczycieli w zakresie korzystania z narzędzi AI w klasie.

Prezes UFT, Michael Mulgrew, powiedział na konferencji prasowej, że niektórzy edukatorzy z jego związku zaczęli szkolenie w tym miesiącu, dodając, że inicjatywa ta zostanie rozszerzona na cały kraj w ciągu najbliższego roku.„To narzędzie może być naprawdę wielkim darem dla dzieci w tym kraju i dla edukacji w ogóle”, powiedział Mulgrew. „Ale nie dotrzemy tam, jeśli nie będzie to napędzane przez ludzi wykonujących pracę w najważniejszym miejscu edukacji, czyli w klasie.”

Chociaż niektórzy edukatorzy pozostają sceptyczni co do tego partnerstwa, powołując się na obawy dotyczące prywatności i wpływu na rozwój umiejętności krytycznego myślenia, ci, którzy budują oprogramowanie, twierdzą, że tego typu centra dają bezpośredni dostęp do nauczycieli, którzy mają je wykorzystywać. Tworząc bliższą współpracę, która doprowadzi do narzędzi, które nauczyciele, edukatorzy i studenci uznają za wartościowe.

Charlie Sander, dyrektor generalny ManagedMethods, który dostarcza narzędzia cyberbezpieczeństwa do szkół K-12, widzi potrzebę edukowania wszystkich interesariuszy o zaawansowanym wykorzystaniu technologii w edukacji. „Źli aktorzy wykorzystują sofistykowane, inżynieryjnie opracowane e-maile do podszywania się pod zaufane źródła, takie jak administratorzy, dostawcy i nawet uczniowie i rodzice, aby ukraść poświadczenia, wdrożyć oprogramowanie ransomware lub oszukać personel, aby przelał pieniądze”, powiedział czasopismu AI Journal. Narodowe Centrum AI UFT jest jednym z wielu obiektów AI, które napędzają innowacje w NYC. W czerwcu IBM otworzył nowy biur w One Madison w Manhattan, który obecnie mieści laboratoria WatsonX AI. Przestrzeń ta została zaprojektowana jako praktyczne centrum, w którym inżynierowie i badacze mogą współpracować bezpośrednio z startupami, ustanowionymi firmami i lokalnymi uczelniami, aby budować praktyczne AI do użytku biznesowego.

„Ta inicjatywa wzmacnia pozycję Nowego Jorku jako globalnego centrum odpowiedzialnego i najnowocześniejszego rozwoju AI”, mówi Julie Samuels, prezes i dyrektor generalny Tech:NYC. „Jesteśmy podekscytowani, widząc, jak IBM stawia duże pieniądze na niezwykły talent i przedsiębiorczy duch, który sprawia, że ten miasto jest tak wyjątkowe.”

Tymczasem lokalni deweloperzy proponują nowe centra coworkingowe zorientowane na AI w Brooklyn i Long Island City, skierowane do startupów w dziedzinie machine learning i robotyki.Co więcej, nowy rozporządzenie wykonawcze otwiera drogę do szybszego rozwoju dużych centrów danych, kluczowej infrastruktury niezbędnej do zaspokojenia popytu obliczeniowego na AI i machine learning. Strategia rządu polega na usunięciu barier i oferowaniu ulg podatkowych, grantów i pożyczek w celu przyspieszenia rozwoju centrów danych w całym kraju.

Dla nieruchomości komercyjnych w Nowym Jorku ten krok może napędzić obecny trend inwestycyjny. Wśród nich jest DataBank’s Orangeburg Data Centre, poza właściwym NYC, który już szuka możliwości rozwoju drugiej placówki. Dodatek ten będzie nadal korelował z ekspansją do innych sektorów w mieście, przyciągając projekty, które chcą wykorzystać pobliskie centrum danych, reprezentując nowe typy najemców, dając nowe życie starszym budynkom.

Niezależnie od tego, czy jest to serce Midtown, czy zewnętrzne granice miasta, przestrzenie pracy zorientowane na AI cichaczem przerysowują mapę nieruchomości komercyjnych, otwierając drzwi do nowych inwestycji związanych z ewoluującą branżą, na którą świat stawia.

AI napędza pracę hybrydową, ale NYC wraca do biura

Podczas gdy AI doświadcza wzrostu jako branża sama w sobie, ważne jest, aby rozważyć jego wpływ na szersze trendy na rynku pracy i jak one wiążą się z rynkiem nieruchomości komercyjnych.Na początku pandemii technologia dała nam możliwość pracy z domu. Chociaż wiele firm przeszło do promowania powrotu do biura od tego czasu, rozwój AI może negować to. Umożliwia pracownikom wykonywanie bardziej znaczącej, wysokiej jakości pracy z dowolnego miejsca, automatyzując rutynowe zadania i pozwalając zespołom na ukończenie złożonych projektów bez potrzeby fizycznej obecności w biurze.To oznacza, że praca hybrydowa jest bardziej prawdopodobna jako nowy standard w przyszłości. Nawet dla tych, którzy muszą wrócić do biura pięć dni w tygodniu, AI oznacza, że to, co się dzieje, jest mniej powrotem, a bardziej przekształceniem w tym, jak pracujemy i w przestrzeniach, w których chcemy pracować.

Ten trend uderzył w rynek nieruchomości komercyjnych w Nowym Jorku w wyjątkowy sposób. Według niedawnych danych z Placer.ai, NYC i Miami są liderami, jeśli chodzi o powrót do biura, a ruch biurowy w Manhattan jest teraz tylko 5,3% poniżej poziomu z czerwca 2019 roku, wyprzedzając miasta takie jak Los Angeles, Chicago i San Francisco.To może być odbiciem dużych korporacyjnych nakazów powrotu do biura i ogłoszeń w Nowym Jorku w ciągu ostatniego roku, szczególnie w finansach i prawie, podwajając stawienie na fizyczną obecność.Na przykład JPMorgan formalnie nakazał prawie wszystkim pracownikom powrót do biura w Nowym Jorku pięć dni w tygodniu, wzmacniając oczekiwania, że bycie w biurze wspiera mentoring i produktywność. Ruch ten wiąże się bezpośrednio z jego dużą inwestycją w wysokości 3 miliardy dolarów w siedzibę przy Park Avenue, która ma zostać otwarta później w tym roku i została zaprojektowana tak, aby przyciągnąć pracowników, którzy nie są skłonni wrócić pełnym wymiarem.Chociaż szerszy rynek nieruchomości komercyjnych może wydawać się niepewny, instytucjonalni gracze w pewnych branżach z pieniędzmi do wydania nadal stawiają duże zakłady na pejzaż biurowy Nowego Jorku. Wiele najemców nie odnawia umów na tym samym poziomie, żądając bardziej elastycznych warunków najmu i inteligentniejszych układów, które cenią efektywność w przestrzeni, zużycie energii, zdrowie i zapobieganie zagrożeniom.

AI obcina koszty nieruchomości komercyjnych, ale nie bez modernizacji

AI zmienia, w jaki sposób są prowadzone nieruchomości komercyjne. Dla sektora, który przez długi czas działał na systemach dziedzicznych i procesach ręcznych, ta zmiana jest długo oczekiwana.

Z AI, jego prawdziwa wartość leży w energii i bezpieczeństwie. Narzędzia AI zarządzają oświetleniem, klimatyzacją i dostępem w czasie rzeczywistym, ucząc się, jak ludzie poruszają się po budynkach i dostosowując użytkowanie, aby dopasować. Ale większość z nich nie jest gotowa. Badanie Deloitte wykazało, że 60% firm nieruchomościowych brakuje danych i kontroli niezbędnych do spełnienia celów zgodności.Widzieliśmy, jak federalne nakazy ESG zostały wstrzymane w USA pod obecną administracją, ale wiele stanów wkracza. Inwestorzy, najemcy i regulatorzy chcą danych ESG, które są weryfikowalne i standaryzowane. Niektóre budynki teraz wymagają do 31% wyższej czynszu, jeśli spełniają certyfikaty zielone, uważane za przestrzenie premium klasy A. Te, które nie mają nowoczesnych systemów, stają w obliczu rosnących kosztów, potencjalnych grzywien lub niemożności przyciągnięcia kapitału.Według Gaku Uedy, dyrektora generalnego MODE, Inc., platformy AI do zarządzania budynkami, solidna podstawa już istnieje do integracji AI; jednak menedżerowie obiektów nadal stają w obliczu niepewności dotyczących przyjęcia.

„Część z tego wynika z braku zrozumienia, w jaki sposób AI można wykorzystać do uproszczenia i poprawy operacji budynku, a większość menedżerów obiektów walczy z opracowaniem odpowiedniej strategii wdrożeniowej”, powiedział Ueda.

Punkt nie polega tylko na tym, że AI może pomóc zaoszczędzić pieniądze. To, że systemy za wieloma budynkami, szczególnie starszymi, nie zostały zaprojektowane tak, aby pokazać, gdzie te pieniądze są tracone i jak najlepiej chronić tych w środku.

Weźmy przypadek 45 Broadway w Manhattan. Po zainstalowaniu sterowania HVAC opartych na AI, budynek obniżył zużycie energii o prawie 16 procent. To przetłumaczyło się na roczne oszczędności w wysokości 42 000 dolarów, plus 37-metrowa redukcja emisji dwutlenku węgla. Według Christiana Struve, współzałożyciela i dyrektora generalnego Fracttal, „Poprawna konserwacja nie tylko zapewnia optymalne warunki środowiskowe, ale także znacznie poprawia efektywność energetyczną, redukując zużycie energii elektrycznej i przedłużając żywotność sprzętu.” Wiele badań potwierdza, że stare systemy HVAC mogą być siedliskami szkodliwych patogenów, jeśli nie są właściwie monitorowane i utrzymane. Te same systemy AI mogą teraz śledzić jakość powietrza wewnątrz, dostosowywać przepływ powietrza i temperaturę na podstawie danych czujników. To daje zespołom zarządzającym możliwość wykrycia poziomów CO2 i cząstek powietrza wcześnie, pomagając im zidentyfikować obszary o wysokim ryzyku, zanim staną się one zagrożeniem dla zdrowia.

Niedawno poważny wybuch uświadomił, jak realne są te ryzyka. Dziesiątki osób zostały zgłoszone jako chore, a dwie zmarły z powodu choroby legionistów, stanu często związanego z źródłami zaopatrzenia w wodę, w tym z wieżami chłodniczymi używanymi w systemach HVAC. Urzędnicy zdrowia publicznego potwierdzili od tego czasu 11 wież chłodniczych w Harlemie, które zawierały rodzaj bakterii, który powoduje tę chorobę.

Ponadto, jeśli chodzi o bezpieczeństwo w miejscu pracy, jest wyraźna zmiana norm, według Joshuy Schwarza, współzałożyciela Viking Pure Solutions, który dostarcza rozwiązania dezynfekcji do obiektów w USA. „Nie ma wątpliwości, że pracownicy, pracodawcy i odwiedzający są teraz bardziej świadomi możliwości rozprzestrzeniania się chorób w swoich biurach, więc jest konieczne, aby firmy miały programy zorientowane na przyszłość, które były nietypowe przed pandemią”, powiedział.

Ponadto budynki zwracają się do AI, aby priorytetem było bezpieczeństwo fizyczne. Szczególnie po ostatnim strzelaninie w biurowcu w Manhattan, co rozpoczęło dyskusję między właścicielami nieruchomości komercyjnych na temat najlepszego sposobu ulepszenia bezpieczeństwa. Według Marka Eina, przewodniczącego zarządu Kastle Systems, dzisiejsze systemy mogą śledzić ruch, weryfikować tożsamość za pomocą biometrii i flagować nietypowe zachowania w czasie rzeczywistym przy użyciu AI.

„Te narzędzia dodają cenne warstwy ochrony. … Najskuteczniejszym sposobem, aby uczynić budynek jak najbezpieczniejszym dla jego mieszkańców, jest połączenie najlepszej technologii i skoordynowanej ludzkiej przygotowania. … Nic nie może rozwiązać każdego zagrożenia, ale są one niezbędne”, mówi Ein.

W mieście tak gęsto zaludnionym jak Nowy Jork, gdzie koszty energii należą do najwyższych w kraju, inwestowanie w AI oznacza inwestowanie w technologię narracji danych, dając właścicielom nieruchomości możliwość odblokowania danych w czasie rzeczywistym. To z kolei otwiera drogę do bardzo wydajnych budynków, które optymalizują zużycie energii i priorytetowo traktują zdrowie i bezpieczeństwo fizyczne.

AI wykuwa nowy rozdział dla nieruchomości komercyjnych w NYC

Podczas gdy rynek nieruchomości komercyjnych w Nowym Jorku stoi w obliczu bezprecedensowego spadku popytu, wypracowanie nowego podejścia będzie kluczowe w zabezpieczeniu kontynuacji inwestycji. Jeśli NYC jest w stanie uzyskać impet jako stolica AI, miasto i jego nieruchomości komercyjne skorzystają.

Z przyszłością napędzaną przez AI, miasto może przeciwdziałać zmieniającym się popytom napędzanym przez pracę hybrydową, przyciągnąć najemców o wysokiej wartości i otworzyć dostęp do rozwiązań technologicznych dla nieruchomości, które zwiększają efektywność i marże zysku.