Heimstaden、OpenAIを活用して賃貸業務と不動産運営を再構築

HeimstadenはChatGPT EnterpriseとCodexを活用して住宅の賃貸業務、環境リスク分析、不動産運営を再構築しているとOpenAIは2026年11月3日に述べ、オランダでの不動産画像の制作コストが99％超削減されたと報告した。

欧州の住宅不動産事業者であるHeimstadenは、2025年6月にAIプログラムを加速させ、複数のプラットフォームを評価したうえでOpenAIを選定した。同社の戦略は、従業員への研修とツールの提供、AI推進役のネットワークに支えられた中央変革オフィスの設置、そしてAIに対応できるよう不動産管理システムとデータモデルを整備することを柱としている。目指すのは、意思決定の責任を従業員が担い続けながら、業務プロセス全体を再設計することだ。

賃貸業務全体に広がるAIの活用

住宅が空室になると、Heimstadenの賃貸業務では、賃料の査定、写真撮影、広告掲載、市場の需要への対応などが必要となる。現在、AIはChatGPT Sitesで構築したツールを通じて賃料設定の提案を支援し、物件画像の見栄えを整え、アパートの紹介文を作成している。AIエージェントは掲載中の広告を同社の品質基準に照らして確認する。また、AIが生成する市場のフィードバックは、賃貸チームによる是正措置や、より柔軟な賃料設定に役立っている。

最終的な意思決定は引き続き従業員が担い、承認に至るまでの分析や制作作業の多くをAIが処理する。これにより、従業員による確認をプロセスからなくすことなく、空室発生後の業務の流れが変わる。

Heimstadenによると、オランダでは、バーチャルステージングを施した物件画像の制作費が約50ユーロから0.10ユーロ未満に下がった。同社は、この市場だけで年間13万ユーロの削減が見込めると試算している。このコスト削減は、賃料設定、広告、掲載内容の確認、市場のフィードバックを個別の作業として扱うのではなく、連携させる賃貸業務全体の再設計の一環だ。

Codexが環境リスク分析を支援

賃貸業務にとどまらず、ソフトウェア開発の経験がない環境サステナビリティ分析担当者のJulia Erlandsenは、ポートフォリオ全体の環境リスク評価にCodexを活用した。必要な情報は、公開情報源やさまざまな形式、データセットに分散していた。

ErlandsenはCodexを使ってデータを検索、整理、標準化し、品質を確認するとともに、繰り返し実行できるデータ処理パイプラインを作成した。分析手法の主導権を保ち、自ら作業を検証することで、分析上の判断をその分野の専門家として担い続けた。

OpenAIによると、このプロジェクトでは20,112件の資産を評価し、600万行を超える有用なデータを生成した。作業に必要と見積もられていた人員と期間は、5人で1年間から、2人で2か月へと縮小し、Heimstadenは外部コンサルタントへの委託も回避した。このプロジェクトは、気候リスク評価、報告要件への対応、投資家の意思決定に活用できる反復可能な能力となりつつある。Heimstadenは手法を自社で保有し、さらに発展させることができる。

従業員による管理が次世代システムの基盤に

Heimstadenでは、2025年9月にChatGPT Enterpriseの利用が始まった。OpenAIによると、2～3か月以内に従業員の半数が利用していた。中央変革オフィスは活用事例のライブラリを管理し、従業員が社内の別部門の事例から学べるようにしている。従業員はデータセキュリティのルールに沿って承認済みツールを使用し、AIが生成した内容を送信する前に確認しなければならない。

活用は、オフィスでの分析業務にとどまらない。ノルウェーでは、管理人がChatGPTを使って、手入れが行き届いていないアパートの状態を評価し、観察結果を優先順位付きの改修計画にまとめた。その計画は管理人自身が確認し、修正できる。この事例は、Heimstadenが目指す役割分担を示している。AIが情報を整理して計画を提案し、従業員が結果に対する責任を担う。

Heimstadenのロードマップは、このモデルを中核業務システムにも導入するものだ。現在展開中のProcurement Intelligence Platformは、ワークフローの自動化と、API経由で利用するOpenAIのモデルを組み合わせている。Outlook、SharePoint、Teams上で動作するよう設計されており、契約分析、交渉準備、契約ライフサイクル管理を支援する。商業上の意思決定と承認の責任は、従業員が引き続き担う。

Heimstadenは、MCPを通じたAI活用型ワークフローを支援する不動産管理システム、Amplio Estateの共同開発も進めている。同社が目指すのは、ChatGPTなどのAIを従業員が活用して物件情報を取得し、人間の監督のもとで中核業務システム上の操作を行えるようにすることだ。この取り組みは、AIがニーズを予測し、業務を調整し、不動産のライフサイクル全体にわたる意思決定を支援する、自律運用型の建物を増やすという同社の長期的な目標を後押しする。

このロードマップは、AIの役割を、物件情報の作成や分析から、業務システム内での実際の操作へと広げるものだ。そのため、従業員による監督はHeimstadenの計画の中核となる。同社が描く自律運用型の建物が増える未来においても、住宅と顧客に責任を持つ人々が、確認、検証、承認を担う。