ニューヨークの商業不動産は危機的状況：AIがその救世主となるか？

ニューヨーク市は、常に高需要のある不動産の首都として知られています。

しかし、2025年には、商業不動産市場（CRE）は、その将来を疑問視する課題に直面しています。

一部のクラスA物件は堅実ですが、中級と下級のビルは、高い空室率と減少する価値に苦労しています。ニューヨーク連邦準備銀行によると、一部の銀行は、高い利率での再融資を延期するためにローンの期間を延ばしており、実際のリスクを隠しています。経済の不安定さは、投資家や開発者が商業不動産にアプローチする方法に影響を与えてきました。

しかし、この歴史的瞬間が異なるのは、AIがこの業界自体を変革し始めていることです。 商業不動産業界全体で、プロパティテックソリューションがコストを削減し、建物の運営を拡大して、健全な利益率を回復するために使用されています。同時に、AIの需要はニューヨークでテックシーンを生み出し、新しいクラスのテナントの需要を生み出し、空きビルに新しい生命を与え、新しい投資をもたらしています。

NYCはAIの首都として注目されている

ニューヨークはAIの戦略的な本拠地として新しい役割を切り開いています。テック企業は、物理的なインフラストラクチャーに大きな投資をしています。

マンハッタンのローワー・マンハッタンのユナイテッド・フェデレーション・オブ・ティーチャーズ本部のフルーフロアは、ナショナル・センター・フォー・AIに変えられました。これは、マイクロソフト、オープンAI、アントロピックが、教室でAIツールを使用する方法を教師に訓練するために、2300万ドルのプロジェクトです。

UFT会長マイケル・マルグリューは、記者会見で、同盟の教育者の一部が今月訓練を開始し、このイニシアチブは来年全国に拡大することを述べました。 「このツールは、本当にこの国の子供たちと教育全体にとって素晴らしい贈り物となる可能性があります。しかし、教育の最も重要な場所である教室で働く人々によって推進されなければなりません。」マルグリューは述べました。

一部の教育者はこのパートナーシップに懐疑的ですが、プライバシーに関する懸念と、批判的思考スキルの発達への影響を挙げていますが、ソフトウェアを構築している人々は、これらのセンターが教師に直接アクセスを提供し、教師、教育者、学生が価値を見出すツールにつながる協力関係を生み出すと述べています。

マネージドメソッドズのCEOであるチャーリー・サンダースは、教育における最先端テクノロジーの使用についてすべての利害関係者を教育する必要があると述べています。 「悪意のある行為者は、信頼できる情報源を模倣するために、社会的に構築された電子メールを使用して、資格情報を盗んだり、ランサムウェアを展開したり、スタッフを金銭の移動に欺いたりします。」彼はAIジャーナルに語りました。 UFTのナショナル・センター・フォー・AIは、ニューヨークでイノベーションを牽引するAI施設の1つです。6月には、IBMはマンハッタンのワトソンX AIラボをオープンしました。これは、エンジニアや研究者がスタートアップ、企業、地元の大学と協力して、ビジネスで使用するための実用的なAIを構築するためのハンズオンハブとして設計されています。

「このイニシアチブは、ニューヨークの責任ある最先端のAI開発のためのグローバルハブとしての地位を強化します。」テック：NYCの会長兼CEOであるジュリー・サミュエルズは述べています。 「IBMがこの街の卓越した才能と起業家精神に大きな賭けをしているのを見て、驚かされています。」

一方、地元の開発業者は、機械学習やロボティクス分野のスタートアップを対象としたAIに特化したコワーキングスペースをブルックリンやロングアイランドシティに提案しています。 さらに、データセンターの開発を促進するための新しい行政命令により、AIや機械学習の計算需要を支えるために必要な重要なインフラストラクチャーが整えられます。政府の戦略は、障壁を除去し、税制上の優遇措置、助成金、ローンを提供して、全米のデータセンターの成長を促進することです。

ニューヨークのCREにとって、この動きは現在の投資ブームを促進する可能性があります。DataBankのオレンジバーグデータセンターは、ニューヨーク市外で開発が進んでいます。追加の施設の開発を計画しており、他の業界への拡大と関連して、近くのデータセンターを利用したいプロジェクトを引き付けることで、空きビルに新しい生命を与えるでしょう。

マンハッタンの中心部や市の外縁部にかかわらず、AIに特化したワークスペースは、商業不動産の地図を静かに書き換えて、新しい投資の扉を開いています。

AIはハイブリッドワークを推進しているが、NYCはオフィスに戻っている

AIは業界として成長を遂げているが、その影響を受けるより広い職場のトレンドと、それがCRE市場にどのように関係するかを考慮することが重要です。 パンデミックの開始時に、テクノロジーは私たちにリモートワークの手段を提供しました。多くの企業はそれ以来オフィスへの復帰を推進していますが、AIの台頭はこれを否定する可能性があります。従業員はどこからでもより意味のある、高品質の仕事をすることができます。ルーチンタスクを自動化し、チームが物理的にオフィスにいなくても複雑なプロジェクトを完了することができます。 これは、ハイブリッドワークが将来的にデフォルトになる可能性が高いことを意味します。週5日オフィスに戻ることを要求されている人にとっても、AIはオフィスへの復帰ではなく、仕事と仕事をするスペースの再構成を意味します。
このトレンドは、ニューヨークの商業不動産市場に独特の影響を与えています。Placer.aiの最近のデータによると、ニューヨークとマイアミはオフィスへの復帰率でトップです。マンハッタンのオフィス人流量は、2019年6月の水準より5.3%下がっただけです。これは、ロサンゼルス、シカゴ、サンフランシスコなどの都市を上回っています。 これは、過去1年間にニューヨーク市で行われた大手企業によるオフィス復帰の指令や発表、特に金融や法律分野でのものの反映である可能性があります。 たとえば、JPモルガンは、ほぼすべてのスタッフに週5日オフィスに戻ることを正式に命じ、オフィスでの存在がメンタリングと生産性を支援することを強調しました。これは、パーク・アベニューに3億ドルの新しい本社をオープンする計画に直接つながっています。同本社は、今年の後半にオープンする予定で、従業員がフルタイムで戻るのを渋る人にも魅力的なものになるように設計されています。 一方で、特定の業界の機関投資家は、ニューヨークのオフィス景観に大きな賭けをしています。多くのテナントは同じ規模で更新せず、より柔軟な賃貸条件と、効率、エネルギー消費、健康、脅威防止を重視するスマートなレイアウトを要求しています。

AIはCREコストを削減するが、最初にアップグレードする必要がある

AIは、商業物件の運営方法を書き換えています。レガシーシステムと手動プロセスで長年運営してきた業界にとって、この変化は必要でした。

AIの価値は、エネルギーと安全性にあります。AIツールは、照明、空調、出入りの管理をリアルタイムで行い、建物内での人の動きを学習し、使用状況に合わせて調整しています。しかし、多くの建物は準備ができていません。デロイトの調査によると、 60% の不動産会社は、コンプライアンス目標を達成するために必要なデータとコントロールを欠いています。 連邦のESG（環境、社会、ガバナンス）マンデートは、現在の政権下で米国で停滞していますが、多くの州が介入しています。投資家、テナント、規制当局は、検証可能で標準化されたESGデータを求めています。グリーン認証を取得した建物は、プレミアムのグレードAスペースとして、最大31%高い賃料を要求できます。近代的なシステムを欠いた建物は、増加するコスト、罰金、または資本の引き付けに苦労する可能性があります。

MODE、Inc.のCEOであるガク・ウエダは、AIの統合のための堅実な基盤がすでに存在するが、施設管理者は採用に関する不確実性に直面していると述べています。

「その一部は、建物の運営を簡素化し、強化するためにAIを使用する方法についての理解不足に起因します。ほとんどの施設管理者は、適切な実装戦略を開発するのに苦労しています。」ウエダは述べています。

問題は、AIがコストを節約するのに役立つということだけではありません。多くの建物、特に古い建物のシステムは、コストがどこで失われているか、また内部の人がどのように保護されるかを示すことができません。

マンハッタンの45ブロードウェイのケースを考えてみましょう。AIベースのHVACコントロールをインストールした後、建物はエネルギー使用量を16%削減し、年間4万2000ドルの節約と37メトリックトンの二酸化炭素排出量削減を達成しました。Fracttalの共同創設者兼CEOであるクリスチャン・ストルヴェは、「適切なメンテナンスは、最適な環境条件を確保するだけでなく、エネルギー効率を高め、装置の寿命を延ばす」と述べています。 多くの研究は、適切に維持されていない古いHVACシステムが、害を及ぼす病原体の繁殖地になる可能性があることを確認しています。これらのAIシステムは、現在、室内空気質を追跡し、センサー数据に基づいて空気の流れと温度を調整することができます。これにより、管理チームは二酸化炭素レベルと空気中の粒子を早期に検出して、健康リスクとなる前に高リスクエリアを特定することができます。

最近、 重大なアウトブレイク は、実際のリスクを強調しました。何十人もの人が病気になり、2人がレジオネラ病で死亡しました。これは、HVACシステムで使用される冷却塔を含む水供給源にしばしば関連する病気です。保健当局は、レジオネラ菌が原因であると考えられる種の細菌を含むハーレムの11の冷却塔を確認しました。

さらに、職場の安全性については、明らかな規範の変化が見られます。Viking Pure Solutionsの共同創設者であるジョシュア・シュワルツは、米国の施設に消毒ソリューションを提供しています。 「従業員、雇用主、訪問者は、現在、オフィス内での病気の蔓延の可能性についてより意識しています。従業員は、パンデミック前の時代には珍しかった、前向きなプログラムを持つことが必要です。」と彼は述べています。

建物は、物理的な安全性を優先するためにAIを使用することに移行しています。特に、マンハッタンの高層オフィスビルでの大量射撃事件を受けて、商業用物件の所有者間でセキュリティの強化について議論が行われているためです。 カスル・システムズのエグゼクティブ・チェアマンであるマーク・エインは、「現在のシステムは、動きを追跡し、バイオメトリクスを使用してアイデンティティを検証し、不審な行動をリアルタイムでフラグすることができます。」と述べています。 「これらのツールは、貴重な保護層を追加します。… 建物の占有者を可能な限り安全に保つ最も効果的な方法は、最良のテクノロジーと調整された人間の準備の組み合わせです。… すべての脅威を解決することはできませんが、それらは不可欠です。」エインは述べています。

人口密度の高い都市であるニューヨークでは、エネルギー費用が国で最高レベルにあるため、AIへの投資は、データストーリーテリング技術への投資を意味し、建物所有者にリアルタイムのデータ洞察を解放し、エネルギー使用を最適化し、健康と物理的安全を優先する効率的な建物への道を開くことになります。

AIはニューヨークの商業不動産に新しい章をもたらす

ニューヨークの商業不動産市場は、前例のない需要の低下に直面しています。新しいアプローチを切り開くことが、継続的な投資を確保する鍵となります。NYCがAIの首都としての地位を確立することができれば、都市とその商業不動産は利益を得るでしょう。

AIが先導する未来では、都市はハイブリッドワークによって生じる変化する需要に対処し、高価値のテナントを引き付け、効率と利益率を高めるプロパティテックソリューションへのアクセスを開拓することができます。