O Mercado Imobiliário Comercial em NYC Está em Apuros: O AI Pode Ser Seu Salvador?

Nova York sempre foi um local cobiçado para imóveis de alto valor.

No entanto, em 2025, o mercado imobiliário comercial (CRE) está lidando com desafios que colocam em questão seu próprio futuro.

Enquanto algumas propriedades de classe A estão se mantendo fortes, os prédios de médio e baixo escalão estão lutando com altas taxas de vacância e valor em declínio. E, de acordo com o New York Fed, alguns bancos estão obscurecendo riscos ao estender empréstimos para adiar a refinanciamento sob taxas mais altas, essencialmente mascarando riscos crescentes. Condições econômicas instáveis sempre afetaram como investidores e desenvolvedores abordam o mercado imobiliário comercial.

Mas o que torna este momento da história incomum é que o AI está começando a redefinir o setor em si. Em todo o setor imobiliário comercial, soluções de tecnologia imobiliária estão sendo usadas para cortar custos e dimensionar operações de edifícios para recuperar margens de lucro saudáveis. Enquanto isso, a demanda por AI abriu caminho para uma cena tecnológica em Nova York. Em troca, isso está criando demanda por imóveis de uma nova classe de inquilinos, trazendo novos investimentos e dando um novo alento a edifícios vazios.

Olhos Estão em NYC como Capital para AI

À medida que Nova York cria um novo papel como lar estratégico do AI, empresas de tecnologia estão fazendo investimentos significativos na infraestrutura física.

No Lower Manhattan, um andar inteiro da sede do United Federation of Teachers está sendo transformado no National Center for AI. É parte de um projeto de $23 milhões apoiado pela Microsoft, OpenAI e Anthropic para treinar professores em como usar ferramentas de AI na sala de aula.

O presidente da UFT, Michael Mulgrew, disse em uma coletiva de imprensa que alguns educadores da união começaram a se treinar este mês, acrescentando que a iniciativa se expandirá nacionalmente ao longo do próximo ano. “Essa ferramenta pode ser um presente incrível para as crianças deste país e para a educação como um todo”, disse Mulgrew. “Mas não vamos chegar lá a menos que seja impulsionado pelas pessoas que fazem o trabalho no local mais importante da educação, que é a sala de aula.”

Enquanto alguns educadores permanecem céticos sobre essa parceria, citando preocupações com a privacidade e o impacto nas habilidades de pensamento crítico, aqueles que constroem o software dizem que esses tipos de centros dão acesso direto aos professores que devem usá-los. Criando uma colaboração mais próxima que levará a ferramentas que educadores, professores e alunos verão valor.

Charlie Sander, CEO da ManagedMethods, que fornece ferramentas de cibersegurança para escolas de K-12, vê a necessidade de educar todos os stakeholders sobre o uso de tecnologia de ponta na educação. “Atores ruins usam e-mails socialmente engenhados para se passar por fontes confiáveis, como administradores, fornecedores e até mesmo alunos e pais, para roubar credenciais, implantar ransomware ou enganar a equipe para transferir fundos”, disse à AI Journal. O National Center for AI da UFT é um dos muitos centros de AI que impulsionam a inovação em NYC. Em junho, a IBM abriu um novo escritório em One Madison, em Manhattan, que agora abriga seus WatsonX AI Labs. O espaço é projetado como um hub prático onde engenheiros e pesquisadores podem trabalhar diretamente com startups, empresas estabelecidas e universidades locais para construir AI prático para uso empresarial.

“Essa iniciativa fortalece a posição de Nova York como um hub global para o desenvolvimento de AI responsável e de ponta”, diz Julie Samuels, presidente e CEO da Tech:NYC. “Estamos animados em ver a IBM apostando alto no talento e no espírito empreendedor que tornam essa cidade tão única.”

Enquanto isso, desenvolvedores locais estão promovendo novos hubs de coworking focados em AI em Brooklyn e Long Island City, destinados a startups em aprendizado de máquina e robótica. Mais importante ainda, uma nova ordem executiva abre caminho para o desenvolvimento mais rápido de grandes centros de dados, infraestrutura crítica necessária para atender à demanda de computação para AI e aprendizado de máquina. A estratégia do governo é remover barreiras e oferecer isenções fiscais, subsídios e empréstimos na esperança de acelerar o crescimento de centros de dados em todo o país.

Para o mercado imobiliário comercial de Nova York, essa medida pode impulsionar a onda atual de investimentos. Entre eles está o Orangeburg Data Centre da DataBank, fora da própria NYC, que já busca desenvolver uma segunda instalação. A adição continuará a correlacionar a expansão com outros setores da cidade, atraindo projetos que buscam aproveitar o centro de dados próximo, representando novos tipos de inquilinos e dando nova vida a edifícios mais antigos.

Seja no coração de Midtown ou nas bordas externas da cidade, espaços de trabalho focados em AI estão redesenhando silenciosamente o mapa do mercado imobiliário comercial, abrindo portas para novos investimentos ligados a uma indústria em evolução que o mundo está apostando.

O AI Está Avançando o Trabalho Híbrido, mas NYC Está Retornando ao Escritório

Enquanto o AI está experimentando crescimento como uma indústria em si, é importante considerar sua influência em tendências de trabalho mais amplas e como elas se relacionam com o mercado imobiliário comercial. No início da pandemia, a tecnologia nos deu os meios para trabalhar de casa. Embora muitas empresas tenham mudado para defender o retorno ao escritório desde então, o surgimento do AI pode negar isso. Ele permite que os funcionários façam um trabalho mais significativo e de alta qualidade de qualquer lugar, automatizando tarefas rotineiras e permitindo que equipes completem projetos complexos sem precisar estar fisicamente no escritório. Isso significa que o trabalho híbrido é mais provável de se estabelecer como o novo padrão à medida que avançamos. Mesmo para aqueles que precisam retornar ao escritório cinco dias por semana, o AI significa que o que está acontecendo é menos um retorno e mais uma redefinição de como trabalhamos e dos espaços em que estamos procurando trabalhar.

Essa tendência atingiu o mercado imobiliário comercial de Nova York de uma maneira única. De acordo com dados recentes da Placer.ai, NYC e Miami estão liderando o retorno ao escritório, relatando que o tráfego de escritórios em Manhattan agora está apenas 5,3% abaixo dos níveis de junho de 2019, superando cidades como Los Angeles, Chicago e San Francisco. Isso pode ser um reflexo das principais ordens de retorno ao escritório e anúncios corporativos em Nova York ao longo do último ano, particularmente no setor financeiro e jurídico, dobrando a aposta na presença física. Por exemplo, o JPMorgan ordenou formalmente que quase todos os funcionários retornassem ao escritório de Nova York cinco dias por semana, reforçando as expectativas de que estar no escritório apoia o mentoramento e a produtividade. Uma movimentação que se liga diretamente à sua grande sede de US$ 3 bilhões na Park Avenue prevista para abrir mais tarde este ano e projetada para atrair funcionários que não estão ansiosos para retornar em tempo integral. Enquanto o mercado imobiliário comercial mais amplo pode parecer incerto, jogadores institucionais em certas indústrias com dinheiro para gastar ainda estão apostando pesado na paisagem de escritórios de Nova York. Muitos inquilinos não estão renovando no mesmo nível, solicitando termos de aluguel mais flexíveis e layouts mais inteligentes que valorizam a eficiência no espaço, consumo de energia, saúde e prevenção de ameaças.

O AI Está Reduzindo os Custos do CRE, mas Não Sem uma Atualização Primeiro

O AI está reescrevendo como as propriedades comerciais são administradas. Para um setor que operou por muito tempo em sistemas legados e processos manuais, essa mudança é tardia.

Com o AI, seu valor real está na energia e segurança. Ferramentas de AI estão gerenciando iluminação, ar condicionado e acesso em tempo real, aprendendo como as pessoas se movem pelos edifícios e ajustando o uso para corresponder. Mas a maioria não está pronta. Um estudo da Deloitte encontrou que 60% das empresas imobiliárias carecem dos dados e controles necessários para atender aos objetivos de conformidade. Vimos as diretrizes federais de ESG estagnadas nos EUA sob a atual administração, mas muitos estados estão intervindo. Investidores, inquilinos e reguladores querem dados de ESG que sejam verificáveis e padronizados. Alguns edifícios agora comandam até 31% mais aluguel se atendem às certificações verdes, considerados espaços de classe A premium. Aqueles sem sistemas modernos enfrentam custos crescentes, multas potenciais ou incapacidade de atrair capital. De acordo com Gaku Ueda, CEO da MODE, Inc., uma plataforma de AI para gerenciamento de edifícios, uma base sólida já existe para a integração do AI; no entanto, os gerentes de instalações ainda enfrentam incertezas em torno da adoção.

“Parte disso se deve à falta de compreensão sobre como o AI pode ser usado para simplificar e melhorar as operações de edifícios, com a maioria dos gerentes de instalações lutando para desenvolver estratégias de implementação adequadas”, disse Ueda.

O ponto não é apenas que o AI pode ajudar a economizar dinheiro. É que os sistemas por trás de muitos edifícios, especialmente os mais antigos, não foram projetados para mostrar onde o dinheiro está sendo perdido e como proteger melhor aqueles dentro.

Pegue o caso do 45 Broadway em Manhattan. Após a instalação de controles de HVAC baseados em AI, o edifício reduziu o uso de energia em quase 16 por cento. Isso se traduziu em economias anuais de US$ 42.000, além de uma redução de 37 toneladas métricas na emissão de carbono. De acordo com Christian Struve, co-fundador e CEO da Fracttal, uma empresa de software de gestão de ativos, “A manutenção correta não apenas garante condições ambientais ótimas, mas também melhora significativamente a eficiência energética, reduz o consumo de eletricidade e prolonga a vida útil do equipamento.” Muitos estudos confirmam que sistemas de HVAC desatualizados podem ser terrenos férteis para patógenos nocivos se não forem monitorados e mantidos adequadamente. Esses mesmos sistemas de AI agora podem rastrear a qualidade do ar interior, ajustar o fluxo de ar e a temperatura com base em dados de sensores. Isso dá às equipes de gerenciamento a capacidade de detectar níveis de CO2 e partículas no ar cedo, ajudando a identificar áreas de alto risco antes que elas representem uma ameaça à saúde.

Recentemente, um surto grave destacou como reais são esses riscos. Duzentas pessoas foram relatadas doentes e duas morreram devido à doença de Legionnaire, uma condição frequentemente ligada a fontes de suprimento de água, incluindo torres de resfriamento usadas em sistemas de HVAC. Funcionários de saúde desde então confirmaram 11 torres de resfriamento no Harlem que continham o tipo de bactéria que causa a doença.

Além disso, quando se trata de segurança no local de trabalho, há uma mudança clara nos padrões, de acordo com Joshua Schwartz, co-fundador da Viking Pure Solutions, que fornece soluções de desinfecção para instalações nos EUA. “Não há dúvida de que funcionários, empregadores e visitantes agora estão mais cientes do potencial para a propagação de doenças dentro de seus escritórios, então é necessário que as empresas tenham programas voltados para o futuro que eram atípicos antes da pandemia”, disse ele.

Além de proteger contra doenças, os edifícios também estão recorrendo ao AI para priorizar a segurança física. Especialmente após o tiroteio em massa na semana passada em um prédio de escritórios de alto perfil em Manhattan, acendendo discussões entre proprietários de propriedades comerciais sobre como melhorar a segurança. De acordo com Mark Ein, presidente executivo da Kastle Systems, sistemas atuais podem rastrear movimentos, verificar identidade por meio de biometria e sinalizar comportamento incomum em tempo real usando AI.

“Essas ferramentas adicionam camadas valiosas de proteção. … A maneira mais eficaz de tornar um edifício o mais seguro possível para seus ocupantes é o casamento da melhor tecnologia e preparação humana coordenada. … Nada pode resolver todas as ameaças, mas elas são essenciais”, diz Ein.

Em uma cidade tão densamente povoada quanto Nova York, onde os custos de energia estão entre os mais altos do país, investir em AI significa investir em tecnologia de storytelling de dados, dando aos proprietários de propriedades a capacidade de desbloquear insights de dados em tempo real. Em troca, isso abre caminho para edifícios altamente eficientes que otimizam o uso de energia e priorizam a saúde e a segurança física.

O AI Está Forjando um Novo Capítulo para o Mercado Imobiliário Comercial em NYC

À medida que o mercado imobiliário comercial em Nova York enfrenta uma queda sem precedentes na demanda, criar uma nova abordagem será fundamental para garantir investimentos contínuos. Se NYC conseguir ganhar tração como capital para o AI, a cidade e seu mercado imobiliário comercial se beneficiarão.

Com um futuro impulsionado pelo AI, a cidade pode contrariar as demandas em mudança impulsionadas pelo trabalho híbrido, atrair inquilinos de alto valor e abrir acesso a soluções de tecnologia imobiliária que aumentam a eficiência e as margens de lucro.