Komerční nemovitosti v New Yorku jsou v krizi: Může být AI jejich spasitelem?

New York City vždy byl primárním místem pro nemovitosti s vysokou poptávkou. 

Nicméně, v roce 2025 trh komerčních nemovitostí (CRE) se potýká s výzvami, které ohrožují jeho budoucnost.  

Zatímco některé třídy A nemovitostí si udržují svou sílu, střední a nižší třídy budov bojují s vysokou mírou neobsazenosti a klesající hodnotou. A podle New York Fed, některé banky skrývají rizika prodloužením lhůt úvěrů, aby oddálily refinancování za vyšší sazby, a tím maskují rostoucí rizika. Nestálé ekonomické podmínky vždy ovlivňovaly, jak investoři a developáři přistupují ke komerčním nemovitostem. 

Ale co činí tento okamžik v historii neobvyklým, je to, že AI začíná měnit sektor sám.

V celém odvětví komerčních nemovitostí se používají technologie nemovitostí, aby se snížily náklady a optimalizovaly provoz budov, aby se znovu dosáhly zdravých ziskových marží. Mezitím, poptávka po AI vytvořila cestu pro rostoucí technologickou scénu v New Yorku. To vytváří poptávku po nemovitostech ze strany nové třídy nájemců, přivádí čerstvé investice a dává opuštěným budovám nový život.

Oči jsou upřeny na New York jako na centrum AI

Jak New York vytváří novou roli jako strategické sídlo AI, technologické společnosti dělají velké investice do fyzické infrastruktury.

V Lower Manhattanu je celý patro sídla United Federation of Teachers přeměněno na National Center for AI. Je to část 23 milionů dolarů projektu podporovaného Microsoftem, OpenAI a Anthropic, jehož cílem je vyškolit učitele, aby uměli používat nástroje AI ve třídě. 

Prezident UFT Michael Mulgrew řekl na tiskové konferenci, že někteří vzdělávací pracovníci jeho odborového svazu již zahájili školení tohoto měsíce a že iniciativa se bude rozšiřovat celostátně během příštího roku.

“Tento nástroj by mohl být skutečně velkým darem pro děti této země a pro vzdělávání jako celek,” řekl Mulgrew. “Ale nebudeme se tam dostat, pokud to nebude poháněno lidmi, kteří dělají práci v nejvýznamnějším místě ve vzdělávání, kterým je třída.”

Zatímco někteří pedagogové zůstávají skeptičtí vůči tomuto partnerství, citují obavy z ochrany soukromí a dopadu na rozvoj kritického myšlení, ti, kteří staví software, říkají, že tato centra poskytují přímý přístup učitelům, kteří je budou používat. Tím se vytváří užší spolupráce, která povede k nástrojům, které pedagogové, učitelé a studenti budou považovat za cenné. 

Charlie Sander, CEO ManagedMethods, který poskytuje nástroje kybernetické bezpečnosti pro školy K-12, vidí potřebu vzdělat všechny zúčastněné strany o pokročilé technologii ve vzdělávání. “Špatní aktéři používají sofistikované, sociálně inženýrské e-maily, aby se vydávali za důvěryhodné zdroje, jako jsou správci, dodavatelé a dokonce i studenti a rodiče, aby ukradli přihlašovací údaje, nasadili ransomware nebo oklamali personál, aby jim odeslali peníze,” řekl AI Journal.

Národní centrum AI UFT je jedním z mnoha AI zařízení, která pohání inovace v New Yorku. V červnu IBM otevřela novou kancelář v One Madison v Manhattanu, která nyní hostí své WatsonX AI Labs. Prostor je navržen jako praktické centrum, kde inženýři a výzkumníci mohou přímo spolupracovat se startupy, zavedenými společnostmi a místními univerzitami na budování praktických AI pro obchodní použití.

“Tato iniciativa posiluje postavení New Yorku jako globálního centra pro odpovědný a pokročilý vývoj AI,” říká Julie Samuels, prezidentka a CEO Tech:NYC. “Jsme rádi, že vidíme, jak IBM sází na mimořádný talent a podnikatelský duch, který činí toto město tak jedinečným.”

Zatímco místní developáři nabízejí nové AI zaměřené coworkingové prostory v Brooklynu a Long Island City, zaměřené na startupy v oblasti strojového učení a robotiky.

Ještě důležitější je, že nový výkonný příkaz umožňuje rychlejší rozvoj velkých datových center, kritické infrastruktury potřebné pro výpočetní需求 AI a strojového učení. Strategie vlády spočívá v odstranění překážek a nabízení daňových úlev, grantů a půjček s cílem urychlit růst datových center po celé zemi. 

Pro newyorské CRE může tento krok pohánět současnou vlnu investic. Mezi nimi je DataBank’s Orangeburg Data Centre, mimo samotného New Yorku, který již hledá možnost vyvinout druhou lokalitu. Přidání bude pokračovat v korelaci s rozšiřováním do dalších sektorů po městě, přitahováním projektů, které chtějí využít blízké datové centrum, reprezentujících nové typy nájemců, dávajíce nový život starším budovám. 

Bez ohledu na to, zda je to v srdci Midtownu nebo na okrajích města, AI zaměřené pracovní prostory tiše přepisují mapu komerčních nemovitostí, otevírají dveře novým investicím spojeným s vyvíjejícím se odvětvím, na které thếle sází.

AI rozšiřuje hybridní práci, ale New York se vrací do kanceláře

Zatímco AI prožívá růst jako odvětví samo, je důležité uvážit jeho vliv na širší pracovní trendy a jak se tyto vazby na trh CRE.

Na začátku pandemie technologie poskytla prostředky pro práci z domova. Ačkoli mnoho společností se od té doby uchýlilo k návratu do kanceláře, vzestup AI může tento trend zvrátit. Umožňuje zaměstnancům dělat smysluplnější a kvalitnější práci z jakéhokoli místa, automatizací rutinních úkolů a umožněním týmům dokončit komplexní projekty bez nutnosti fyzické přítomnosti v kanceláři.

To znamená, že hybridní práce jsou pravděpodobně novým standardem. I pro ty, kteří se musí vrátit do kanceláře pět dní v týdnu, AI znamená, že se jedná méně o návrat a více o přetvoření toho, jak pracujeme a prostory, ve kterých chceme pracovat.

Tento trend zasáhl newyorský trh komerčních nemovitostí jedinečným způsobem. Podle nedávných údajů z Placer.ai, NYC a Miami vedou, pokud jde o návrat do kanceláře, s tím, že dopravní provoz v manhattanských kancelářích je nyní pouze o 5,3 % nižší než v červnu 2019, předhánějí tak města jako Los Angeles, Chicago a San Francisco.

To může být odrazem velkých korporátních návratů do kanceláře a oznámení v New Yorku za posledních rok, zejména ve financích a právu, zdvojnásobujících se na fyzické přítomnosti.

Například JPMorgan formálně nařídil téměř semua zaměstnancům návrat do newyorské kanceláře pět dní v týdnu, posiluje tak očekávání, že být v kanceláři podporuje mentorování a produktivitu. Krok, který se přímo váže k jeho velké 3 miliardové centrále na Park Avenue, která má být otevřena později v tomto roce a je navržena tak, aby lákala zaměstnance, kteří nejsou ochotni se vrátit na plný úvazek.

Zatímco širší trh CRE může vypadat nejistě, institucionální hráči v určitých odvětvích s penězi, které mohou utratit, stále sázejí na newyorskou kancelářskou scénu. Mnoho nájemců neobnovuje své smlouvy ve stejném rozsahu, požadují flexibilnější podmínky pronájmu a chytřejší rozložení, které hodnotí efektivitu prostoru, spotřebu energie, zdraví a prevenci hrozeb. 

AI snižuje náklady na CRE, ale ne bez úpravy

AI přepisuje, jak se spravují komerční nemovitosti. Pro sektor, který dlouho fungoval na základě zastaralých systémů a manuálních procesů, je tato změna dlouho očekávaná.

S AI, jeho skutečná hodnota spočívá v energii a bezpečnosti. Nástroje AI spravují osvětlení, klimatizaci a přístup v reálném čase, učí se, jak lidé pohybují budovami, a upravují využití podle toho. Ale většina z nich není připravena. Studie Deloitte zjistila, že 60% realitních firem postrádá data a kontroly potřebné pro splnění cílů souladu.

Svědkem jsme federalních ESG směrnic, které jsou v USA pod současnou správou pozastaveny, ale mnoho států zasahuje. Investoři, nájemci a regulátoři chtějí ověřitelná a standardizovaná ESG data. Některé budovy nyní commandují až 31% vyšší nájemné, pokud splňují zelené certifikace, považované za premium Grade A prostory. Ty, které nemají moderní systémy, čelí rostoucím nákladům, potenciálním pokutám nebo neschopnosti přilákat kapitál.

Podle Gaku Uedy, CEO MODE, Inc., platformy AI pro správu budov, již existuje pevný základ pro integraci AI; nicméně, manažeři zařízení stále čelí nejistotám ohledně přijetí. 

“Část z toho spočívá v nedostatku porozumění, jak lze AI použít ke zjednodušení a vylepšení provozu budov, přičemž většina manažerů zařízení bojuje s vývojem adekvátních strategií implementace,” řekl Ueda. 

Bod není jen v tom, že AI může pomoci ušetřit peníze. Je to, že systémy za mnoha budovami, zejména staršími, nebyly navrženy tak, aby ukázaly, kde jsou peníze ztraceny a jak nejlépe chránit lidi uvnitř.

Vezměme případ 45 Broadway v Manhattanu. Po instalaci AI založených systémů HVAC snížila budova spotřebu energie téměř o 16 procent. To se přeložilo do ročních úspor ve výši 42 000 dolarů, plus 37metrická redukce uhlíkové stopy. Podle Christiana Struve, spoluzakladatele a CEO asset management software firmy Fracttal, “Správná údržba nejen zajišťuje optimální environmentální podmínky, ale také významně zlepšuje energetickou efektivitu, snižuje spotřebu elektřiny a prodlužuje životnost zařízení. “ Mnoho studií potvrzuje, že zastaralé systémy HVAC mohou být líhní pro škodlivé patogeny, pokud nejsou řádně monitorovány a udržovány. Tyto stejné AI systémy mohou nyní sledovat kvalitu vnitřního vzduchu, upravovat průtok vzduchu a teplotu na základě dat ze senzorů. To dává manažerským týmům schopnost detekovat hladiny CO2 a vzdušných částic brzy, pomáhá jim identifikovat oblasti s vysokým rizikem, než představí zdravotní hrozbu. 

Nedávno závažný výskyt ukázal, jak reálná tato rizika mohou být. Desítky lidí byly hlášeny jako nemocné a dvě zemřely na nemoc legionářů, stav často spojený s vodními zdroji, včetně chladicích věží používaných v systémech HVAC. Zdravotničtí úředníci od té doby potvrdili 11 chladicích věží v Harlemu, které obsahovaly typ bakterií, který způsobuje nemoc.

Dále, pokud jde o bezpečnost na pracovišti, dochází ke zjevné změně norem, podle Joshuy Schwartze, spoluzakladatele Viking Pure Solutions, který poskytuje dezinfekční řešení pro zařízení v USA. “Není pochyb o tom, že zaměstnanci, zaměstnavatelé a návštěvníci jsou nyní více vědomi potenciálu šíření nemocí ve svých kancelářích, takže je nezbytné, aby společnosti měly progresivní programy, které byly netypické před pandemií,” řekl.  

Kromě ochrany proti nemocem se budovy také obrací na AI, aby daly prioritu fyzické bezpečnosti. Zvláště po minulém týdnu masové střelby v prominentní kancelářské budově v Manhattanu, která rozpoutala diskusi mezi komerčními majiteli nemovitostí o tom, jak nejlépe vylepšit jejich bezpečnost.

Podle Marka Eina, výkonného předsedy Kastle Systems, dnešní systémy mohou sledovat pohyb, ověřovat identitu prostřednictvím biometrických údajů a signalizovat neobvyklé chování v reálném čase pomocí AI. 

“Tyto nástroje přidávají cenné vrstvy ochrany. … Nejúčinnějším způsobem, jak učinit budovu co nejbezpečnější pro její obyvatele, je spojení nejlepší technologie a koordinované lidské přípravy. … Nic nemůže vyřešit každou hrozbu, ale jsou nezbytné,” říká Ein.

V městě tak hustě osídleném, jako je New York, kde energetické náklady patří mezi nejvyšší v zemi, investice do AI znamená investice do technologie vyprávění dat, poskytující majitelům nemovitostí schopnost odemknout data v reálném čase. To vytváří cestu pro vysoce efektivní budovy, které optimalizují spotřebu energie a dávají prioritu zdraví a fyzické bezpečnosti.

AI vytváří novou kapitolu pro komerční nemovitosti v New Yorku

Jak trh komerčních nemovitostí v New Yorku čelí bezprecedentnímu poklesu poptávky, vytvoření nové cesty bude klíčové pro zajištění pokračujících investic. Pokud New York získá trakci jako centrum AI, město a jeho komerční nemovitosti budou mít prospěch. 

S budoucností poháněnou AI, město může čelit měnícím se požadavkům poháněným hybridní prací, přilákat vysoce hodnotné nájemce a otevřít přístup k technologiím nemovitostí, které zvyšují efektivitu a ziskové marže.