Il mercato immobiliare commerciale di New York è in crisi: può l’AI essere il suo salvatore?

New York City è sempre stata una località di prima scelta per il mercato immobiliare in alta domanda.

Tuttavia, nel 2025, il mercato immobiliare commerciale (CRE) sta affrontando sfide che mettono in discussione il suo futuro.

Mentre alcune proprietà di classe A stanno resistendo, gli edifici di fascia media e bassa stanno lottando con alti tassi di vacanza e valori in declino. E secondo la New York Fed, alcune banche stanno oscurando i rischi estendendo i prestiti per ritardare il rifinanziamento a tassi più alti, mascherando in questo modo i rischi crescenti. Le condizioni economiche instabili hanno sempre influenzato il modo in cui gli investitori e gli sviluppatori si approcciano al mercato immobiliare commerciale.

Ma ciò che rende questo momento storico insolito è che l’AI sta iniziando a ridisegnare il settore stesso. In tutto il settore immobiliare commerciale, le soluzioni di property tech stanno essere utilizzate per tagliare i costi e scalare le operazioni di gestione degli edifici per riguadagnare margini di profitto sani. Nel frattempo, la domanda di AI ha aperto la strada a una scena tecnologica in crescita a New York. A sua volta, ciò sta creando una domanda di immobili da parte di una nuova classe di inquilini, portando nuovi investimenti e dando una nuova vita agli edifici vuoti.

Gli occhi sono puntati su New York come capitale dell’AI

Mentre New York si sta creando un nuovo ruolo come casa strategica dell’AI, le aziende tecnologiche stanno facendo investimenti importanti nell’infrastruttura fisica.

A Lower Manhattan, un intero piano della sede del United Federation of Teachers sta essere trasformato nel National Center for AI. È parte di un $23 milioni progetto finanziato da Microsoft, OpenAI e Anthropic per addestrare gli insegnanti sull’uso degli strumenti di AI in classe.

Il presidente del UFT, Michael Mulgrew, ha detto in una conferenza stampa che alcuni educatori della sua organizzazione hanno iniziato l’addestramento questo mese, aggiungendo che l’iniziativa si estenderà a livello nazionale nel prossimo anno. “Questo strumento potrebbe essere un grande dono per i bambini di questo paese e per l’istruzione in generale”, ha detto Mulgrew. “Ma non ci arriveremo a meno che non sia guidato dalle persone che svolgono il lavoro nel posto più importante dell’istruzione, che è la classe.”

Mentre alcuni educatori rimangono scettici su questa partnership, citando preoccupazioni sulla privacy e sull’impatto sullo sviluppo delle capacità di pensiero critico, coloro che stanno costruendo il software dicono che questi tipi di centri danno un accesso diretto agli insegnanti che sono tenuti a utilizzarli. Creando una collaborazione più stretta che porterà a strumenti che gli educatori, gli insegnanti e gli studenti vedranno di valore.

Charlie Sander, CEO di ManagedMethods, che fornisce strumenti di sicurezza informatica alle scuole K-12, vede la necessità di educare tutti gli stakeholder sull’uso della tecnologia di punta nell’istruzione. “Gli attori malintenzionati utilizzano email sofisticate e ingegnerizzate per impersonare fonti fidate come amministratori, fornitori e persino studenti e genitori per rubare credenziali, distribuire ransomware o ingannare il personale per trasferire fondi”, ha detto all’AI Journal.

Il National Center for AI del UFT è uno dei molti centri di AI che alimentano l’innovazione a New York. A giugno, IBM ha aperto un nuovo ufficio a One Madison a Manhattan, che ora ospita i suoi WatsonX AI Labs. Lo spazio è progettato come un hub hands-on dove gli ingegneri e i ricercatori possono lavorare direttamente con startup, aziende stabilite e università locali per costruire AI pratici per l’uso aziendale.

“Questa iniziativa rafforza la posizione di New York come hub globale per lo sviluppo di AI responsabile e all’avanguardia”, dice Julie Samuels, presidente e CEO di Tech:NYC. “Siamo entusiasti di vedere IBM puntare grosso sul talento e lo spirito imprenditoriale straordinari che rendono questa città così unica.”

Nel frattempo, sviluppatori locali stanno proponendo nuovi hub di coworking focalizzati sull’AI a Brooklyn e Long Island City, destinati a startup nel settore del machine learning e della robotica. Ancora più importante, un nuovo ordine esecutivo consente uno sviluppo più rapido di grandi data center, infrastrutture critiche necessarie per alimentare la domanda di calcolo per l’AI e il machine learning. La strategia del governo è quella di rimuovere gli ostacoli e offrire agevolazioni fiscali, sovvenzioni e prestiti nella speranza di accelerare la crescita dei data center in tutto il paese.

Per il mercato immobiliare commerciale di New York, questo potrebbe alimentare l’attuale ondata di investimenti. Tra questi c’è il DataBank’s Orangeburg Data Centre, al di fuori della città di New York, che sta già cercando di sviluppare una seconda struttura. L’aggiunta continuerà a correlare l’espansione ad altri settori in tutta la città, attirando progetti che cercano di sfruttare il vicino data center, rappresentando nuovi tipi di inquilini e dando nuova vita a edifici più vecchi.

Sia che si trovi nel cuore di Midtown o ai margini esterni della città, gli spazi di lavoro focalizzati sull’AI stanno silenziosamente ridisegnando la mappa del mercato immobiliare commerciale, aprendo la porta a nuovi investimenti legati a un’industria in evoluzione che il mondo sta scommettendo.

L’AI sta avanzando il lavoro ibrido, ma New York sta tornando in ufficio

Mentre l’AI sta vivendo una crescita come industria, è importante considerare la sua influenza sulle tendenze del luogo di lavoro più ampio e come queste si collegano al mercato immobiliare commerciale. All’inizio della pandemia, la tecnologia ci ha dato i mezzi per lavorare da casa. Sebbene molte aziende abbiano spinto per un ritorno in ufficio da allora, l’ascesa dell’AI potrebbe annullare questo. Consente ai dipendenti di svolgere un lavoro più significativo e di alta qualità da qualsiasi luogo, automatizzando le attività di routine e permettendo ai team di completare progetti complessi senza dover essere fisicamente in ufficio. Ciò significa che il lavoro ibrido è più probabile che si stabilisca come la nuova norma in futuro. Anche per coloro che sono tenuti a tornare in ufficio cinque giorni a settimana, l’AI significa che ciò che sta accadendo è meno un ritorno e più una ridisegnazione di come lavoriamo e degli spazi in cui cerchiamo di lavorare.

Questa tendenza ha colpito il mercato immobiliare commerciale di New York in un modo unico. Secondo dati recenti di Placer.ai, NYC e Miami sono in testa quando si tratta di tornare in ufficio, con il traffico degli uffici di Manhattan che è ora solo del 5,3% inferiore ai livelli di giugno 2019, superando città come Los Angeles, Chicago e San Francisco. Ciò potrebbe essere una riflessione dei principali mandati di ritorno in ufficio e degli annunci aziendali a New York City nell’ultimo anno, in particolare nel settore finanziario e legale, che raddoppia la presenza fisica. Ad esempio, JPMorgan ha formalmente ordinato a quasi tutti i dipendenti di tornare in ufficio a New York cinque giorni a settimana, rafforzando le aspettative che la presenza in ufficio sostenga la mentorship e la produttività. Una mossa che si collega direttamente al suo importante quartier generale di Park Avenue da 3 miliardi di dollari, che dovrebbe aprire più tardi quest’anno e progettato per attirare i dipendenti che non sono entusiasti di tornare a tempo pieno. Mentre il mercato immobiliare commerciale più ampio potrebbe sembrare incerto, i giocatori istituzionali in certi settori con denaro da spendere stanno ancora facendo grandi scommesse sul paesaggio degli uffici di New York. Molti inquilini non stanno rinnovando alla stessa scala, richiedendo termini di locazione più flessibili e layout più intelligenti che valorizzano l’efficienza nello spazio, il consumo di energia, la salute e la prevenzione delle minacce.

L’AI sta tagliando i costi del CRE, ma non senza un aggiornamento prima

L’AI sta riscrivendo il modo in cui le proprietà commerciali sono gestite. Per un settore che ha a lungo operato con sistemi legacy e processi manuali, questo cambiamento è dovuto.

Con l’AI, il suo vero valore si trova nell’energia e nella sicurezza. Gli strumenti di AI gestiscono l’illuminazione, l’aria condizionata e l’accesso in tempo reale, imparando come le persone si muovono all’interno degli edifici e regolando l’uso per adeguarsi. Ma la maggior parte non è pronta. Uno studio di Deloitte ha scoperto che il 60% delle società immobiliari manca dei dati e dei controlli necessari per soddisfare gli obiettivi di conformità. Abbiamo visto i mandati federali ESG bloccati negli Stati Uniti sotto l’attuale amministrazione, ma molti stati stanno intervenendo. Gli investitori, gli inquilini e i regolatori vogliono dati ESG verificabili e standardizzati. Alcuni edifici ora commandano fino al 31% di affitto più alto se soddisfano le certificazioni verdi, considerate spazi di fascia A premium. Quelli senza sistemi moderni affrontano costi crescenti, multe potenziali o incapacità di attirare capitali. Secondo Gaku Ueda, CEO di MODE, Inc., una piattaforma di AI per la gestione degli edifici, esiste già una solida base per l’integrazione dell’AI; tuttavia, i gestori delle strutture affrontano ancora incertezze sull’adozione.

“Parte di ciò si trova in una mancanza di comprensione di come l’AI possa essere utilizzata per semplificare e migliorare le operazioni di gestione degli edifici, con la maggior parte dei gestori delle strutture che lottano per sviluppare strategie di implementazione adeguate”, ha detto Ueda.

Il punto non è solo che l’AI possa aiutare a risparmiare denaro. È che i sistemi dietro molti edifici, specialmente quelli più vecchi, non sono stati progettati per mostrare dove quel denaro viene perso e come proteggere al meglio coloro che sono all’interno.

Prendiamo il caso di 45 Broadway a Manhattan. Dopo aver installato controlli di HVAC basati su AI, l’edificio ha ridotto il consumo di energia di quasi 16 percento. Ciò si è tradotto in risparmi annuali di 42.000 dollari, più una riduzione di 37 tonnellate metriche di emissioni di carbonio. Secondo Christian Struve, co-fondatore e CEO di Fracttal, “La manutenzione corretta non solo garantisce condizioni ambientali ottimali, ma migliora anche notevolmente l’efficienza energetica, riducendo il consumo di elettricità e prolungando la vita dell’attrezzatura”. Molti studi confermano che i sistemi di HVAC datati possono essere terreno fertile per patogeni dannosi se non monitorati e mantenuti correttamente. Questi stessi sistemi di AI possono ora monitorare la qualità dell’aria interna, regolare la ventilazione e la temperatura in base ai dati dei sensori. Ciò dà ai team di gestione la capacità di rilevare i livelli di CO2 e le particelle aeree precocemente, aiutandoli a individuare aree ad alto rischio prima che rappresentino una minaccia per la salute.

Recentemente, un grave focolaio ha messo in luce quanto reali possano essere questi rischi. Decine di persone sono state segnalate malate e due sono morte a causa della malattia di Legionnaire, una condizione spesso legata alle fonti di approvvigionamento idrico, comprese le torri di raffreddamento utilizzate nei sistemi di HVAC. I funzionari sanitari hanno successivamente confermato 11 torri di raffreddamento a Harlem che contenevano il tipo di batteri che causa la malattia.

Inoltre, quando si tratta di sicurezza sul posto di lavoro, c’è un chiaro cambiamento nelle norme, secondo Joshua Schwartz, co-fondatore di Viking Pure Solutions, che fornisce soluzioni di disinfezione alle strutture negli Stati Uniti. “Non c’è dubbio che i dipendenti, i datori di lavoro e i visitatori sono ora più consapevoli del potenziale di diffusione di malattie all’interno dei loro uffici, quindi è necessario che le aziende abbiano programmi proattivi che erano atipici prima della pandemia”, ha detto.

In aggiunta alla protezione contro le malattie, gli edifici stanno anche rivolgendosi all’AI per dare priorità alla sicurezza fisica. Soprattutto dopo la recente sparatoria di massa in un edificio di uffici di alto profilo a Manhattan, che ha acceso il dibattito tra i proprietari di proprietà commerciali su come migliorare al meglio la sicurezza. Secondo Mark Ein, presidente esecutivo di Kastle Systems, i sistemi di oggi possono tracciare i movimenti, verificare l’identità attraverso la biometria e segnalare comportamenti insoliti in tempo reale utilizzando l’AI.

“Questi strumenti aggiungono strati di protezione preziosi. … Il modo più efficace per rendere un edificio il più sicuro possibile per i suoi occupanti è il matrimonio della migliore tecnologia e della preparazione umana coordinata. … Nulla può risolvere ogni minaccia, ma sono essenziali”, dice Ein.

In una città così densamente popolata come New York, dove i costi energetici sono tra i più alti del paese, investire in AI significa investire in tecnologia di racconto dei dati, dando ai proprietari di immobili la capacità di sbloccare informazioni in tempo reale. Ciò apre la strada a edifici altamente efficienti che ottimizzano il consumo di energia e danno priorità alla salute e alla sicurezza fisica.

L’AI sta forgendo un nuovo capitolo per il mercato immobiliare commerciale a New York

Mentre il mercato immobiliare commerciale di New York affronta un calo senza precedenti della domanda, creare un nuovo approccio sarà fondamentale per garantire investimenti continui. Se New York riesce a ottenere slancio come capitale dell’AI, la città e il suo mercato immobiliare commerciale trarranno beneficio.

Con un futuro guidato dall’AI, la città può contrastare le mutevoli domande guidate dal lavoro ibrido, attirare inquilini di alto valore e aprire l’accesso a soluzioni di property tech che aumentano l’efficienza e i margini di profitto.