العقارات التجارية في مدينة نيويورك في أزمة: هل يمكن أن يكون الذكاء الاصطناعي خلاصها؟

لطالما كانت مدينة نيويورك موقعًا رئيسيًا للعقارات ذات الطلب العالي.

مع ذلك، في عام 2025 يواجه سوق العقارات التجارية (CRE) تحديات تضع مستقبله موضع شك.

بينما لا تزال بعض العقارات من الفئة أ قوية، تواجه المباني المتوسطة والاقتصادية صعوبات بسبب معدلات الشغور العالية وتراجع القيمة. ووفقًا لـ New York Fed، تقوم بعض البنوك بإخفاء المخاطر عبر تمديد القروض بهدوء لتأجيل إعادة التمويل تحت معدلات أعلى، مما يخفي المخاطر المتزايدة. لقد أثرت الظروف الاقتصادية غير المستقرة دائمًا على طريقة تعامل المستثمرين والمطورين مع العقارات التجارية. 

ما يجعل هذه اللحظة تاريخية غير عادية هو أن الذكاء الاصطناعي يبدأ في إعادة تشكيل القطاع نفسه.

في جميع أنحاء صناعة العقارات التجارية، تُستَخدم حلول التكنولوجيا العقارية لخفض التكاليف وتوسيع عمليات المباني لاستعادة هوامش ربح صحية. وفي الوقت نفسه، مهد الطلب على الذكاء الاصطناعي الطريق أمام مشهد تقني متنامٍ في نيويورك. وهذا بدوره يخلق طلبًا على العقارات من فئة جديدة من المستأجرين، جالبًا استثمارات جديدة ومنحًا للمباني الشاغرة حياة جديدة.

الأنظار تتجه إلى نيويورك كعاصمة للذكاء الاصطناعي

بينما تُعيد نيويورك تشكيل دورها كموطن استراتيجي للذكاء الاصطناعي، تقوم شركات التقنية باستثمارات كبيرة في البنية التحتية المادية.

في الجزء السفلي من مانهاتن، يتم تحويل طابق كامل من مقر اتحاد المعلمين المتحد إلى المركز الوطني للذكاء الاصطناعي. وهو جزء من مشروع بقيمة 23 مليون دولار مدعوم من مايكروسوفت (MSFT ), OpenAI، وAnthropic لتدريب المعلمين على كيفية استخدام أدوات الذكاء الاصطناعي في الفصول الدراسية. 

قال رئيس اتحاد المعلمين المتحد مايكل مولغرو في مؤتمر صحفي إن بعض معلمي نقابته بدأوا التدريب هذا الشهر، مضيفًا أن المبادرة ستتوسع على المستوى الوطني خلال العام المقبل.

«يمكن لهذه الأداة أن تكون هدية عظيمة لأطفال هذا البلد وللتعليم ككل»، قال مولغرو. «لكننا لن نصل إلى ذلك إلا إذا كان القائمون على العمل في أهم مكان في التعليم، وهو الفصل الدراسي، هم من يقودونها».

في حين لا يزال بعض المعلمين متشككين بشأن هذه الشراكة، مستشهدين بمخاوف الخصوصية وتأثيرها على تنمية مهارات التفكير النقدي، يقول مطورو البرمجيات إن هذه الأنواع من المراكز توفر وصولًا مباشرًا للمعلمين المتوقع أن يستخدموها. مما يخلق تعاونًا أقرب سيؤدي إلى أدوات يجد المعلمون والطلاب فيها قيمة.

يقول تشارلي ساندَر، الرئيس التنفيذي لشركة ManagedMethods التي توفر أدوات الأمن السيبراني للمدارس من K-12، إن هناك حاجة لتثقيف جميع أصحاب المصلحة حول استخدام التكنولوجيا المتقدمة في التعليم. «الجهات الخبيثة يستخدمون رسائل بريد إلكتروني متقنة الهندسة الاجتماعية لتقليد مصادر موثوقة مثل الإداريين، المورّدين، وحتى الطلاب وأولياء الأمور لسرقة بيانات الاعتماد، نشر برامج الفدية، أو إقناع الموظفين بتحويل الأموال»، قال لمجلة AI Journal.

المركز الوطني للذكاء الاصطناعي التابع للاتحاد هو أحد العديد من مرافق الذكاء الاصطناعي التي تغذي الابتكار في نيويورك. في يونيو، افتتحت شركة IBM مكتبًا جديدًا في One Madison في مانهاتن، والذي يضم الآن مختبرات WatsonX AI. تم تصميم المساحة كمركز عملي حيث يمكن للمهندسين والباحثين العمل مباشرة مع الشركات الناشئة، والشركات القائمة، والجامعات المحلية لبناء ذكاء اصطناعي عملي للاستخدام التجاري.

«تعزز هذه المبادرة مكانة نيويورك كمركز عالمي لتطوير الذكاء الاصطناعي المسؤول والمتقدم»، تقول جولي سامويلز، الرئيسة التنفيذية لـ Tech:NYC. «نحن متحمسون لرؤية IBM تستثمر بقوة في المواهب الاستثنائية والروح الريادية التي تجعل هذه المدينة فريدة من نوعها.»

في الوقت نفسه، المطورون المحليون يطرحون مراكز عمل مشتركة جديدة تركز على الذكاء الاصطناعي في بروكلين ولونغ آيلاند سيتي تستهدف الشركات الناشئة في التعلم الآلي والروبوتات.

الأهم من ذلك، أمر تنفيذي جديد يمهد الطريق لتسريع تطوير مراكز البيانات الكبيرة، البنية التحتية الحرجة اللازمة لتلبية طلب الحوسبة للذكاء الاصطناعي والتعلم الآلي. تسعى استراتيجية الحكومة إلى إزالة العوائق وتقديم إعفاءات ضريبية ومنح وقروض على أمل تسريع نمو مراكز البيانات عبر البلاد. 

بالنسبة لعقارات نيويورك التجارية، قد يغذي هذا التحرك موجة الاستثمار الحالية. من بينها مركز بيانات أورانجبورغ التابع لشركة DataBank، خارج نيويورك نفسها، والذي يسعى بالفعل لتطوير منشأة ثانية. ستواصل هذه الإضافة في ربط التوسع بقطاعات أخرى عبر المدينة، من خلال جذب المشاريع التي تسعى للاستفادة من مركز البيانات القريب، ممثلةً فئات جديدة من المستأجرين، ومنحًا حياة جديدة للمباني القديمة. 

سواء في قلب ميدتاون أو في أطراف المدينة، تعيد مساحات العمل التي تركز على الذكاء الاصطناعي رسم خريطة العقارات التجارية بهدوء، فاتحةً بابًا لاستثمارات جديدة مرتبطة بصناعة متطورة يراهن عليها العالم.

الذكاء الاصطناعي يطور العمل الهجين، لكن نيويورك تعود إلى المكتب

في حين يشهد الذكاء الاصطناعي نمواً كصناعة بحد ذاته، من المهم أن نأخذ في الاعتبار تأثيره على الاتجاهات الأوسع في بيئات العمل وكيفية ارتباطها بسوق العقارات التجارية.

في بداية الجائحة، وفرت التكنولوجيا الوسائل للعمل من المنزل. وعلى الرغم من أن العديد من الشركات سعت منذ ذلك الحين إلى تعزيز العودة إلى المكتب، قد يُعَدّ صعود الذكاء الاصطناعي عاملاً مغايراً لذلك. فهو يمكّن الموظفين من إنجاز أعمال أكثر معنىً وجودةً من أي مكان، من خلال أتمتة المهام الروتينية والسماح للفرق بإكمال مشاريع معقدة دون الحاجة إلى التواجد الفعلي في المكتب.

هذا يعني أن العمل الهجين من المرجح أن يستقر كإعداد افتراضي جديد مع تقدم الزمن. وحتى بالنسبة لأولئك الذين يُطلب منهم العودة إلى المكتب خمسة أيام في الأسبوع، فإن الذكاء الاصطناعي يجعل ما يحدث أقل عودةً وأكثر إعادة تشكيل لكيفية عملنا والمساحات التي نرغب في العمل فيها.

لقد أثّر هذا الاتجاه على سوق العقارات التجارية في نيويورك بطريقة فريدة. وفقاً للبيانات الحديثة الصادرة عن Placer.ai، تتصدر نيويورك وميامي القائمة عندما يتعلق الأمر بالعودة إلى المكتب، حيث تُظهر البيانات أن حركة الحضور إلى مكاتب مانهاتن تقل الآن بنسبة 5.3٪ مقارنةً بمستويات يونيو 2019، متفوقةً على مدن مثل لوس أنجلوس، شيكاغو، وسان فرانسيسكو.

قد يكون ذلك انعكاساً لتوجيهات وإعلانات عودة الشركات الكبرى إلى المكاتب في مدينة نيويورك خلال العام الماضي، لا سيما في قطاعي المالية والقانون، حيث يُعطى الحضور الفعلي أولوية قصوى.

على سبيل المثال، أمرت JPMorgan جميع الموظفين تقريباً بالعودة إلى مكتب نيويورك خمسة أيام في الأسبوع، مؤكدةً أن التواجد في المكتب يدعم الإرشاد والإنتاجية. وترتبط هذه الخطوة مباشرةً بمشروع مقرها الرئيسي في بارك أفينيو، بتكلفة 3 مليارات دولار، الذي سيُفتتح في وقت لاحق من هذا العام وصُمم لجذب الموظفين غير الراغبين في العودة بدوام كامل.

في حين قد يبدو سوق العقارات التجارية الأوسع غير مستقر، لا يزال المستثمرون المؤسسيون في بعض الصناعات الذين يمتلكون موارد مالية ضخمة يضعون رهانات كبيرة على مشهد مكاتب نيويورك. فالكثير من المستأجرين لا يجددون عقودهم بنفس النطاق، مطالبين بشروط إيجار أكثر مرونة وتصاميم أكثر ذكاءً تُعطي قيمة للكفاءة في المساحة، استهلاك الطاقة، الصحة، ومنع التهديدات.

الذكاء الاصطناعي يقلل تكاليف العقارات التجارية، لكن ليس دون ترقية أولاً

يعيد الذكاء الاصطناعي كتابة طريقة تشغيل العقارات التجارية. بالنسبة لقطاع طالما اعتمد على الأنظمة القديمة والعمليات اليدوية، فإن هذا التحول كان مستحقاً.

مع الذكاء الاصطناعي، تكمن قيمته الحقيقية في الطاقة والسلامة. تدير أدوات الذكاء الاصطناعي الإضاءة وتكييف الهواء والوصول في الوقت الفعلي، متعلمةً كيفية تنقل الأشخاص داخل المباني وتعديل الاستخدام ليتناسب مع ذلك. لكن معظمها غير جاهز. وجدت دراسة Deloitte أن 60٪ من شركات العقارات تفتقر إلى البيانات والضوابط اللازمة لتحقيق أهداف الامتثال.

لقد شهدنا تأخر الالتزامات الفدرالية المتعلقة بالـ ESG في الولايات المتحدة تحت الإدارة الحالية، لكن العديد من الولايات تتدخل. المستثمرون، المستأجرون، والجهات التنظيمية يرغبون في بيانات ESG يمكن التحقق منها وتوحيدها. بعض المباني الآن تستطيع طلب إيجار أعلى يصل إلى 31٪ إذا استوفت شهادات خضراء، تُنظر إليها كمساحات من الدرجة A الفاخرة. تلك التي تفتقر إلى أنظمة حديثة تواجه تكاليف متصاعدة، غرامات محتملة، أو عدم القدرة على جذب رأس المال.

وفقاً لجاكو أويدا، الرئيس التنفيذي لشركة MODE, Inc.، منصة الذكاء الاصطناعي لإدارة المباني، هناك أساس صلب موجود بالفعل لتكامل الذكاء الاصطناعي؛ ومع ذلك لا يزال مديرو المرافق يواجهون عدم يقين حول تبنيه.

«جزء من ذلك يكمن في نقص الفهم حول كيفية استخدام الذكاء الاصطناعي لتبسيط وتعزيز عمليات المباني، حيث يكافح معظم مديري المرافق لتطوير استراتيجيات تنفيذ كافية»، قال أويدا.

المسألة ليست مجرد أن الذكاء الاصطناعي يمكنه المساعدة في توفير المال. إنما هي أن الأنظمة وراء العديد من المباني، خاصة القديمة منها، لم تُصمم لتُظهر لك أين تُهدر الأموال وكيفية حماية شاغليها بأفضل طريقة.

لنأخذ مثال مبنى 45 برودواي في مانهاتن. بعد تركيب أنظمة تحكم في التدفئة والتهوية وتكييف الهواء تعتمد على الذكاء الاصطناعي، خفّض المبنى استهلاكه للطاقة بنحو ستة عشر بالمئة. وقد أدى ذلك إلى توفير سنوي قدره 42,000 دولار، إلى جانب خفض انبعاثات الكربون بمقدار 37 طنًا متريًا. ووفقًا لكريستيان ستروفه، الشريك المؤسس والرئيس التنفيذي لشركة Fracttal لبرمجيات إدارة الأصول، «لا تضمن الصيانة الصحيحة الظروف البيئية المثلى فحسب، بل تحسّن أيضًا كفاءة الطاقة بصورة كبيرة، فتقلل استهلاك الكهرباء وتطيل عمر المعدات».وتؤكد دراسات عديدة أن أنظمة التدفئة والتهوية وتكييف الهواء القديمة قد تصبح بيئة لتكاثر مسببات الأمراض الضارة إن لم تخضع للمراقبة والصيانة المناسبتين. ويمكن لأنظمة الذكاء الاصطناعي نفسها الآن تتبّع جودة الهواء الداخلي وضبط تدفق الهواء ودرجة الحرارة استنادًا إلى بيانات المستشعرات. ويتيح ذلك لفرق الإدارة رصد مستويات ثاني أكسيد الكربون والجسيمات المحمولة في الهواء مبكرًا، ومساعدتها على تحديد المناطق عالية المخاطر قبل أن تشكّل تهديدًا للصحة.

مؤخرًا، أبرز تفشيًا خطيرًا مدى واقعية تلك المخاطر. تم الإبلاغ عن إصابة العشرات بالمرض ووفاة شخصين بسبب مرض الليجيونيل، وهو حالة غالبًا ما ترتبط بمصادر إمدادات المياه، بما في ذلك أبراج التبريد المستخدمة في أنظمة HVAC. وقد أكدت السلطات الصحية منذ ذلك الحين وجود 11 برج تبريد في هارلم يحتوي على نوع البكتيريا المسببة للمرض.

علاوة على ذلك، ثمة تحوّل واضح في المعايير المتعلقة بالسلامة في مكان العمل، وفقًا لجوشوا شوارتز، الشريك المؤسس لشركة Viking Pure Solutions، التي تقدّم حلول التعقيم للمنشآت في الولايات المتحدة. وقال: «لا شك في أن الموظفين وأصحاب العمل والزوار باتوا أكثر وعيًا باحتمال انتشار الأمراض داخل مكاتبهم، ولذلك أصبح من الضروري أن تكون لدى الشركات برامج وقائية ظاهرة للجميع، وهو أمر لم يكن معتادًا قبل الجائحة».

إلى جانب الوقاية من الأمراض، تتجه المباني أيضًا إلى الذكاء الاصطناعي لإعطاء الأولوية للأمن المادي، ولا سيما عقب حادث إطلاق النار الجماعي الذي وقع الأسبوع الماضي في مبنى مكاتب بارز في مانهاتن، وأثار نقاشًا بين مالكي العقارات التجارية حول أفضل السبل لتعزيز الأمن.

ووفقًا لمارك آين، رئيس مجلس الإدارة التنفيذي لشركة Kastle Systems، فإن الأنظمة الحالية تستطيع تتبّع الحركة والتحقق من الهوية باستخدام القياسات الحيوية ورصد السلوك غير المعتاد في الوقت الفعلي باستخدام الذكاء الاصطناعي.

ويقول آين: «تضيف هذه الأدوات مستويات قيّمة من الحماية. … والطريقة الأكثر فاعلية لجعل المبنى آمنًا قدر الإمكان لشاغليه هي الجمع بين أفضل التقنيات والاستعداد البشري المنسّق. … لا يوجد ما يستطيع التصدي لكل تهديد، لكنها أدوات أساسية».

في مدينة كثيفة السكان مثل نيويورك، حيث تُعد تكاليف الطاقة من الأعلى في البلاد، يعني الاستثمار في الذكاء الاصطناعي الاستثمار في تقنيات عرض البيانات بصورة مفهومة، بما يمنح مالكي العقارات القدرة على استخلاص رؤى من البيانات في الوقت الفعلي. وهذا بدوره يمهّد الطريق لمبانٍ عالية الكفاءة تعمل على تحسين استهلاك الطاقة وتولي الأولوية للصحة والسلامة الجسدية.

الذكاء الاصطناعي يفتح فصلًا جديدًا للعقارات التجارية في نيويورك

مع مواجهة سوق العقارات التجارية في نيويورك انخفاضًا غير مسبوق في الطلب، سيكون تطوير نهج جديد عاملًا أساسيًا لضمان استمرار الاستثمارات. وإذا استطاعت نيويورك ترسيخ مكانتها عاصمةً للذكاء الاصطناعي، فستستفيد المدينة وعقاراتها التجارية.

وفي مستقبل يقوده الذكاء الاصطناعي، يمكن للمدينة مواكبة تغيّر الاحتياجات الناتج عن العمل الهجين، وجذب مستأجرين ذوي قيمة عالية، وإتاحة الوصول إلى حلول التكنولوجيا العقارية التي تعزز الكفاءة وهوامش الربح.