İngiltere’de Denizaşırı Emlak Sahipliğinin Geliştirilmiş İzleme Sistemini Sunan AI

İngiltere’deki iki üniversitenin yeni bir araştırması, Birleşik Krallık’ta, özellikle de yüksek değerli Londra emlak piyasasında, emlak temelli para aklama faaliyetlerinin olası durumuna daha fazla ışık tutmayı amaçlıyor.

Araştırma sonuçlarına göre, Londra’da alone “gayri geleneksel” iç mekanların (yani, uzun süreli olarak sahipleri veya kiracıları tarafından kullanılan olmayan mülkler) toplam sayısı yaklaşık 138.000’dir.

Bu rakam, UK hükümeti tarafından sağlanan ve periyodik olarak güncellenen resmi rakamlardan %44 daha yüksektir.

Araştırmacılar, çeşitli Doğal Dil İşleme (NLP) tekniklerini, ek veri ve doğrulayıcı araştırmalarla birlikte kullandılar. Böylece, UK hükümeti tarafından sağlanan sınırlı resmi bilginin ötesine geçtiler. Bu bilgi, denizaşırı şirketler tarafından İngiltere’de sahip olunan mülklerin yüzdesi, değeri, konumu ve türleri hakkında bilgi içeriyordu.

Araştırma, İngiltere’deki toplam denizaşırı, düşük kullanım ve Airbnb tarzı (yani “geçici işgal”) mülklerin toplam değerinin yaklaşık 145-174 milyar GBP arasında olduğunu ve yaklaşık 144.000-164.000 mülke karşılık geldiğini buldu.

Ayrıca, bu türden denizaşırı mülklerin genellikle daha pahalı olduğu ve UK’de belirli bir konumda bulunma eğiliminde olduklarını tespit etti.

Araştırmacılar, denizaşırı sahip olunan “Gayri Geleneksel İç Mekan Mülkiyeti” (UDP) temsilinin toplam iç mülk değerinin %7,5’ini temsil ettiğini ve tahmini değerinin 56 milyar sterlininin yalnızca 42.000 konutla sınırlı olduğunu tahmin ediyorlar.

Makalede şöyle deniyor:

‘Bireysel denizaşırı mülkler, UDP standartlarına göre bile çok pahalı, ayrıca Londra merkezinde güçlü mekansal özerklik ile yoğunlaşıyorlar.’

‘Öte yandan, iç içe geçmiş denizaşırı mülkler, merkezi Londra’da daha az yoğunlaşmış ancak genel olarak daha yüksek yoğunluğa sahip ve neredeyse hiç mekansal korelasyon yok.’

Artırılan verilerin analizi, birçok denizaşırı mülkün Crown Dependencies (CD) adlı varlıklara ait olduğunu gösteriyor. İkinci en büyük sayı, İngiliz Denizaşırı Topraklarına aittir (aşağıdaki grafikte ‘PWW2’, İngiltere’den II. Dünya Savaşı’ndan sonra bağımsızlığını kazanan ülkeleri temsil ediyor).

Yabancı sahip olunan mülklerin dağılımı, yeni makalenin sonuçlarına göre. Kaynak: https://arxiv.org/src/2207.10931v1/anc/Offshore_London_Supplementary_Material.pdf

Makalede şöyle deniyor:

‘Aslında, yalnızca 4 bölge, Britanya Virjin Adaları, Jersey, Guernsey ve Man Adası, tüm mülklerin %78’ine karşılık geliyor.’

Yeni geliştirilmiş veri, bilinen bir yabancı sahip olunan mülk içinde var olan alt mülkleri belirleme olanağı sağladı – bu genellikle OCOD verisinin sınırlı ve düz yapısı tarafından engellenen bir yetenek.

SONUÇLAR ayrıca, denizaşırı, Airbnb ve düşük kullanım mülklerinin normal evlerden daha coğrafi olarak yoğunlaştığını ve daha yüksek değerli alanlara yoğunlaştığını gösteriyor.

Londra’da çeşitli türden yabancı sahip olunan mülklere ilişkin görselleştirilmiş konsantrasyon haritaları. Kaynak: https://arxiv.org/pdf/2207.10931.pdf

Yukarıdaki grafik hakkında yazarlar şunları söylüyor:

‘Denizaşırı iç mekan mülkiyeti, bir bütün konut gelişiminin bir yabancı şirket tarafından sahip olunduğu cực yüksek konsantrasyonlara sahip.’

Yazarlar, işleme pipeline’leri için kodu yayınladılar.

Yeni makale, What’s in the laundromat? Mapping and characterising offshore owned domestic property in London başlığını taşıyor ve University College London’daki The Bartlett Faculty of the Built Environment ve Kingston University’nin Department of Economics’ten araştırmacılardan geliyor.

Sorunu Çözme

Yazarlar, İngiltere’de emlak için para aklama amacıyla kullanılan gerçeklerin kontrolü için on yıllar süren çabalardan sonra, 2015 yılında İngiliz yayını Private Eye tarafından sızdırılan bir liste olan offshore sahip olunan UK mülklerinin yayınlanmasının, UK hükümetini İngiltere’de mülk sahibi olan denizaşırı şirketlerin düzenli olarak güncellenen bir listesini yayınlamaya teşvik ettiğini belirtiyorlar. Bu liste, İngiltere ve Galler’de mülk sahibi olan denizaşırı şirketler (OCOD) olarak bilinir.
Araştırmacılar, OCOD’nin, denizaşırı sahip olunan mülklerin ve UK’de olası para aklama faaliyetlerinin araştırılması ve analiz edilmesi için bir adım olduğunu gözlemliyorlar. Ancak verilerin bir dizi sınırlaması vardır, bazıları kritiktir:

‘Bu adresler eksik olabilir, iç içe geçmiş mülkleri içerebilir, yani tek bir satır veya unvan numarasında birden fazla mülk olabilir, ayrıca mülkün konut, işyeri veya başka bir şey olup olmadığını belirten hiçbir bilgi içermez. ‘

‘Bu tür düşük kaliteli veriler, UK’de denizaşırı sahip olunan mülklerin dağılımını ve özelliklerini anlamayı zorlaştırıyor.’

Özellikle, Airbnb mülkleri gibi geçici olarak kiraya verilen mülkler hakkında kamuoyuna açık veri sınırlı veya mevcut değildir. Ayrıca, İngiltere’nin bir parçası olan İskoçya, İngiltere ve Galler’in yaptığı gibi mülk satışlarının kendi kaydını kamuoyuna açık olarak yayınlamıyor.

İç mekan sınıflandırmasındaki tutarsızlıkları gidermek için, UK hükümeti, çeşitli mülk veri kaynakları arasındaki ilişkileri netleştirmek üzere tasarlanan Unique Property Reference Number (UPRN) sistemini tanıttı. Ancak yazarlar, ‘UPRN’nin kullanımı zorunlu olmasına rağmen,几乎 hiçbir hükümet birimi tarafından kullanılmıyor, bu da verilerin birleştirilmesi için gelişmiş veri işleme becerileri gerektiriyor’ diyorlar.

Böylece yeni araştırma, verilerin daha granüler ve daha derinlemesine olmasını amaçladı.

Verilerin Toplanması ve Bağlanması

Herhangi bir ülkede, adres formatları genellikle öngörülebilir ve tutarlıdır ve UK adresleri için de geçerlidir. Böylece, “düz” metin tabanlı adres verilerine (örneğin, OCOD tarafından sağlanan) karşılaştırıldığında, adresleri diğer veri kaynaklarına çapraz referanslamak için bir dizi açık kaynaklı adres-parsing çözümü ortaya çıktı.

Ancak, bu çözümlerden çoğu, Open Street Map verilerini kullanarak eğitildi ve bu, aslında yüzlerce iç içe geçmiş alt adresleri (örneğin, bir apartman bloğunun geniş çaplı adresindeki daireler) barındıran adresler üretebilir. Dolayısıyla, libpostal gibi ödüllü bir adres-parsing çözümü, eksik adresleri işlerken zorluklarla karşılaşmıştır.

Araştırmacılar, projeleri için bir parser oluşturmak amacıyla çeşitli kamu veri setlerini kullandılar. Ana veri, OCOD tarafından sağlandı, veri temizleme bileşeni ise Land Registry Price dataset‘ini, VOA ratings listesi datasetini ve Office of National Statistics Postcode Directory (ONSPD)’yi içeriyordu.

Airbnb verisi, yalnızca tüm evlerin kiralandığı InsideAirbnb alanından geldi, bu da aslen Airbnb’nin önerilen kullanım amacını (yani, tümü veya bir kısmının geçici olarak kiralanması) hariç tuttu.

Araştırmacıların düşük kullanım mülkleri verisi, büyük ölçüde daha önce bir proje için toplanan başarılı Bilgi Edinme Talepleri (FOI) ile güçlendirildi.

OCOD’nin temel verileri, iyi bir yapıya ve öngörülebilir bir formata sahip bir.CSV virgülle ayrılmış dosyasıydı.

İşleme pipeline’leri beş aşamadan oluşuyordu: etiketleme, parsing, genişletme, sınıflandırma ve sözleşme. Başlangıçta, herhangi bir adres gerçek hayatta birden fazla iç içe geçmiş mülke karşılık gelebiliyordu, ancak bu durum hükümet tarafından sağlanan verilerde açık değildi.

Araştırmacılar, bazı hafif sözdizimsel ön işleme gerçekleştirdiler, ardından verileri programmatic‘e ithal ettiler. Bu, elle etiketleme olmadan NLP veri setleri oluşturmak için tasarlanmış bir platformdur. Burada, varlıklar, sekiz tür adlanan varlık (aşağıdaki resme bakınız) tanımlamak için düzenli ifadeler (Regex) kullanılarak etiketlendi:

Bu etiketler eklendikten sonra, veri seti bir JSON dosyası olarak çıkarıldı ve etiket çakışmaları basit kurallara dayalı rutinlerle kaldırıldı.

Ek olarak, programmatic’in çıktısı, Facebook’ın RoBERTa‘sına dayanan SpaCy için bir predictive modeli eğitmek için kullanıldı. Gürültü azaltıldıktan sonra, araştırmacılar 1000 rastgele etiketlenmiş gözlemi içeren bir temel karşılaştırma seti oluşturdular. Denetimli veri setinin doğruluk puanı, bu temel karşılaştırma setine karşı değerlendirilecekti.

Adres işleme bir dizi zorluk sundu. Yazarlar, her karakter aralığını kendi satırına ve her etiket sınıfını kendi sütununa atadı, ardından sütunları geri yaydılar ve tam adres satırlarını oluşturdular.

Bazı tek adresler birden fazla ayrı konut içerdiğinden, veritabanını, tamamlayıcı veri tabanlarında bulunan alt mülkleri alt bölümlere ayırarak genişletmek gerekliydi.

Bu işlem之后, adres sınıflandırma aşaması, ONSPD veritabanını kullanarak tüm bulunan posta kodlarını çapraz referansladı. Bu süreç, adres verilerini nüfus ve diğer demografik verilere bağlar ve ayrıca OCOD verisinin opak adresleri ardında gizlenmiş olan alt mülkleri bireyselleştirir.

Son olarak, adres sözleşme işlemi, iç içe geçmiş mülk gruplarından tüm ticari olmayan mülkleri (yani işyerlerini) filtreledi.

Analiz

Geliştirilmiş verilerin doğruluğunu test etmek için, yazarlar, daha önce de bahsedildiği gibi, genel analiz akışından geri çekilen bir temel karşılaştırma seti oluşturdular ve yalnızca analizlerin ve tahminlerin doğruluğunu test etmek için kullandılar.

Temel karşılaştırma için el ile kontrol, harita yazılımlarının kullanımı, görüntülerin ve internet aramalarının analizi ve mülkün türünü değerlendirmek için dahil edildi. Ardından, verilerin performansı, doğruluk, geri çağırma ve F1 puanlarına karşı ölçüldü.

Düşük kullanım ve iç mülklerin değeri, aynı yöntem kullanılarak, temel bir grafik modeli ile elde edildi.

NER görevi, yüksek çaba gerektiren, elle etiketlenmiş temel karşılaştırma setine karşı test edildi ve %0,96’lık bir F1 puanı (yaklaşık %100 doğruluk) elde etti.

NER etiketleme görevi için F1 puanları. Biraz dengesizlik vardır, çünkü süreç, iç mülklerin sayısını slightly över tahmin eder ve toplam işyeri sayısını slightly under tahmin eder, geliştirilmiş verilerin yapısından dolayı.

Londra’daki UDP’ler hakkında nihai sonuçlar, 138.000 girişi gösteriyor – bu, orijinal OCOD veri setindeki 94.000 girişten %44 daha fazla (yani, recent resmi rakamlar).

Tür 2 sınıflandırması altında mülk türlerinin dağılımı.

SONUÇLAR, denizaşırı mülklerin toplam değerinin yaklaşık 56 milyar sterlin, düşük kullanım mülklerinin toplam değerinin ise yaklaşık 85 milyar sterlin olduğunu gösteriyor.

Yazarlar şöyle diyor:

‘[Tüm] UDP’ler, ortalama geleneksel mülk fiyatı 600.000 sterlinin çok üzerinde.’

Bu tür geliştirilmiş veriler, UK’de mülk spekülasyonunun para aklama faaliyeti olarak kullanılmasına karşı mücadele etmek için gerekli olabilir. Yazarlar, geliştirilmiş verilerin, para aklama faaliyeti spekülasyonuna karşı mücadele etmeye yardımcı olabileceğini öne süren araştırma ve literatürün artan bir gövdesini gözlemliyorlar ve şöyle diyorlar:

‘Bu veriler, sosyologlar, ekonomistler ve politika yapıcılar tarafından, para aklama ve yüksek mülk fiyatlarını azaltma girişimlerinin, gerçek durumu yansıtan ayrıntılı verilere dayandırılmasını sağlamak için kullanılabilir.’

* Yazarların içsel alıntılarını hyperlinklere dönüştürmem.

İlk olarak 25 Temmuz 2022’de yayınlandı.