AI tarjoaa parannettua seurantaa Yhdistyneen kuningaskunnan rannikon ulkopuolella olevan kiinteistöomistuksen seuraamiseen

Kahden Yhdistyneen kuningaskunnan yliopiston uusi tutkimus pyrkii heittämään enemmän valoa Yhdistyneen kuningaskunnan, erityisesti Lontoon korkealuokkaisen kiinteistömarkkinan, mahdolliseen kiinteistöpohjaiseen rahanpesuun.

Tutkimuksen mukaan Lontoossa on noin 138 000 “epätavallista” kotimaista kiinteistöä (ts. kiinteistöjä, joita ei käytetä pitkään aikaan asuntoina omistajien tai vuokraajien toimesta).

Tämä luku on 44 % korkeampi kuin viralliset tilastot, jotka Yhdistyneen kuningaskunnan hallitus toimittaa ja päivittää säännöllisesti.

Tutkijat käyttivät erilaisia luonnollisen kielen prosessointitekniikoita, yhdessä lisädatan ja vahvistavan tutkimuksen kanssa, laajentaakseen virallista tietoa, jonka Yhdistyneen kuningaskunnan hallitus tarjoaa Yhdistyneen kuningaskunnan ulkopuolella olevasti omistetuista kiinteistöistä, joista arvokkaimmat sijaitsevat pääkaupungissa.

Tutkimus osoitti, että Yhdistyneen kuningaskunnan ulkopuolella olevien, vähän käytettyjen ja Airbnb-tyyppisten (ts. “epävirallisten”) kiinteistöjen yhteinen arvo on noin 145-174 miljardia puntaa, jaettaen noin 144 000-164 000 kiinteistöä.

Se osoitti myös, että ulkopuolella olevat kiinteistöt ovat tyypillisesti kalliimpia ja niillä on ominaiset sijaintimallit Yhdistyneessä kuningaskunnassa.

Tutkijat arvioivat, että ulkopuolella omistettu epätavallinen kotimainen kiinteistö (UDP) edustaa 7,5 % kotimaisen kiinteistön arvosta, ja että 56 miljardia puntaa arvioidusta arvosta on rajoitettu vain 42 000 asuntoon.

Tutkimusraportti toteaa:

‘Yksittäiset ulkopuolella olevat kiinteistöt ovat erittäin kalliita, jopa UDP:n standardien mukaan, ja ne ovat keskittyneet Lontoon keskustaan, vahvalla spatiaalisella itsekorrelaatiolla.’

‘Toisaalta sisäkkäiset ulkopuolella olevat kiinteistöt eivät ole keskittyneet Lontoon keskustaan, vaan ovat keskittyneet yleisemmällä tasolla, ja niillä on lähes ei spatiaalista korrelaatiota.’

Lisätyn datan analyysi osoittaa, että suuri määrä ulkopuolella olevia kiinteistöjä kuuluu Kruunun riippuvuuksiin (CD), ja toiseksi suurin määrä on Brittiläisillä merentakaisilla alueilla (kuva alla, ‘PWW2’ tarkoittaa maita, jotka saavuttivat itsenäisyyden Yhdistyneestä kuningaskunnasta toisen maailmansodan jälkeen).

Ulkopuolella olevan kiinteistön omistuksen jakautuminen tutkimuksen tuloksien mukaan. Lähde: https://arxiv.org/src/2207.10931v1/anc/Offshore_London_Supplementary_Material.pdf

Tutkimusraportti toteaa:

‘Itse asiassa vain 4 aluetta, Brittiläiset Neitsytsaaret, Jersey, Guernsey ja Mansaari, liittyvät 78 %:iin kaikista kiinteistöistä.’

Uusi parannettu data on mahdollistanut alakiinteistöjen määrittämisen, jotka ovat olemassa ulkopuolella olevan kiinteistön sisällä – ominaisuus, jota viralliset tilastot rajoittavat.

Tutkimuksen tulokset osoittavat myös, että ulkopuolella olevat, Airbnb-tyyppiset ja vähän käytetyt kiinteistöt ovat huomattavasti enemmän maantieteellisesti keskittyneitä kuin normaalit kodit, ja ne ovat keskittyneitä korkeampiarvoisiin alueisiin.

Visualisoidut keskityskartat, jotka liittyvät erilaisiin ulkopuolella oleviin kiinteistöihin Lontoossa. Lähde: https://arxiv.org/pdf/2207.10931.pdf

Yllä olevasta kaaviossa tutkijat kommentoivat:

‘Ulkopuolella olevat kotimaiset kiinteistöt ovat erittäin keskittyneitä, jossa koko asuinalue on omistettu ulkopuolella olevaan yhtiöön.’

Tutkijat ovat julkaisseet koodin prosessointiputkelleen.

Uusi tutkimusraportti on otsikoitu Mikä on pesulassa? Ulkopuolella omistettujen kotimaisten kiinteistöjen kartoittaminen ja luonnehdinta Lontoossa, ja se on peräisin tutkijoilta The Bartlett Faculty of the Built Environment -yliopistosta Lontoossa ja Kingstonin yliopiston taloustieteen osastolta.

Ongelman ratkaiseminen

Tutkijat toteavat, että vuosikymmenien pyrkimyksistä hillitsemään kiinteistöjen käyttöä rahanpesun tarkoituksiin Yhdistyneessä kuningaskunnassa, se vaati vuotaneen listan ulkopuolella omistettujen Yhdistyneen kuningaskunnan kiinteistöjen julkaisemista brittiläisessä julkaisussa Private Eye vuonna 2015, jotta Yhdistyneen kuningaskunnan hallitus julkaisi säännöllisesti päivitettävän listan ulkopuolella omistettujen kiinteistöjen omistajista suurimmassa osassa Yhdistyneen kuningaskunnan alueista, tunnettu nimellä Ulkopuolella olevat yhtiöt, jotka omistavat kiinteistöjä Englannissa ja Walesissa (OCOD).

Tutkijat toteavat, että vaikka OCOD on askel eteenpäin tutkimuksessa ja analyysissä ulkopuolella olevasta omistuksesta ja mahdollisesta rahanpesusta Yhdistyneessä kuningaskunnassa, datassa on useita rajoituksia, joista jotkut ovat kriittisiä:

‘Nämä osoitteet voivat olla epätäydellisiä, sisältää sisäkkäisiä kiinteistöjä, joissa useita kiinteistöjä on yhdessä rivissä tai otsikossa, eikä niissä ole tietoa siitä, onko kiinteistö kotimainen, liike- vai jotain muuta.

‘Tällainen heikko laatus data tekee haastavaksi ymmärtää ulkopuolella olevan kiinteistön jakautumista ja ominaisuuksia Yhdistyneessä kuningaskunnassa.’

On erittäin haastavaa saada tietoa epäsäännöllisesti vuokrattavista kiinteistöistä, kuten Airbnb-kiinteistöistä, koska julkisesti saatavilla olevaa dataa on rajoitettu tai sitä ei ole olemassa.

Skotlanti (Yhdistyneen kuningaskunnan osa) ei myöskään julkaise omaa kiinteistömyyntirekisteriä, toisin kuin Englanti ja Wales.

Virheiden vähentämiseksi kiinteistöluokituksessa Yhdistyneen kuningaskunnan hallitus esitteli Yksilöivän kiinteistöviittausnumeron (UPRN) järjestelmän, jonka tarkoituksena on mahdollistaa selkeämmät suhteet erilaisiin kiinteistödatalähteisiin.

Tutkijat toteavat kuitenkin, että ‘vaikka UPRN:n käyttö on pakollista, lähes mikään hallituksen osasto ei käytä sitä, mikä tarkoittaa, että datan yhdistäminen vaatii edistyneitä datan prosessointitaitoja taitoja‘.

Näin uusi tutkimus pyrki tekemään datasta yksityiskohtaisempaa ja havainnollisempaa.

Datan kerääminen ja yhdistäminen

Minkä tahansa yksittäisen maan osoiteformaatit ovat yleensä ennustettavissa ja johdonmukaisia, sovellettavissa myös Yhdistyneen kuningaskunnan osoitteisiin.

Tutkijat käyttivät useita julkisesti saatavilla olevia tietokantoja. Avaindata saatiin OCOD:sta, kun taas datan puhdistuskomponentti käytti Land Registry Price -tietokantaa, yhdessä VOA-arviointien luettelotietokannan ja Office of National Statistics Postcode Directoryn (ONSPD).

Airbnb-data saatiin InsideAirbnb -verkkosivuilta, jotka sisältävät vain kokonaisia kotitalouksia, joita vuokrataan, jättäen pois alkuperäisen käyttötarkoituksen Airbnb:lle (ts. vuokraamalla osan tai koko omaa kotia tilapäisesti).

Tutkijoiden vähän käytetyn kiinteistödatan laajennus perustui tietoihin, jotka saatiin onnistuneista vapauden pyynnöistä, joista suurin osa kerättiin aiemmasta projektista.

OCOD:n perusdata on .CSV-pilkuilla eroteltu tiedosto, jolla on hyvä rakenne ja ennustettavissa oleva muoto.

Putki koostui viidestä vaiheesta: merkintä, parsiminen, laajentaminen, luokittelu ja supistaminen.

Tutkijat suorittivat kevyen syntaktisen esikäsittelyn, ja sitten he tuottivat datan programmatic -alustalle, joka on suunniteltu luomaan annotoituja NLP-datasettejä ilman käsillä tehtävää merkintää.

Siellä entiteetit merkittiin säännöllisillä lausekkeilla (Regex) kuvaamaan kahdeksaa nimetyn entiteetin tyyppiä (ks. kuva alla):

Näiden merkintöjen lisäämisen jälkeen datasettiä poistettiin JSON-tiedostona, ja merkintöjen päällekkäisyydet poistettiin yksinkertaisilla sääntöperusteisilla ohjelminsa.

Lisäksi programmaticin tulostetta käytettiin koulutusmallin harjoittamiseen SpaCy:lle, jota tukee Facebookin RoBERTa.

Kun data oli puhdistettu, tutkijat loivat vertailukohdan 1000:sta satunnaisesti merkityistä havainnoista.

Tutkimuksen tulokset osoittavat, että ulkopuolella olevien kiinteistöjen yhteinen arvo on noin 56 miljardia puntaa, kun taas vähän käytettyjen kiinteistöjen yhteinen arvo on arviolta 85 miljardia puntaa.

Tutkijat toteavat:

‘[Kaikki] epätavalliset kotimaiset kiinteistöt ovat paljon kalliimpia kuin keskivertokiinteistön hinta, joka on 600 000 puntaa.’

Tällainen parannettu data voi olla välttämätöntä rahanpesun estämiseksi kiinteistöspekulaatiotoiminnassa Yhdistyneessä kuningaskunnassa.

Tutkijat toteavat, että kasvava tutkimus- ja kirjallisuusaineisto viittaa siihen, että parannettu data voi auttaa rahanpesun ja korkeiden kiinteistöhintojen torjunnassa, ja päättelee:

‘Tätä dataa voidaan käyttää sosiologeille, taloustieteilijöille ja päätöksentekijöille, jotta he voivat varmistaa, että pyrkimykset rahanpesun ja korkeiden kiinteistöhintojen vähentämiseksi perustuvat yksityiskohtaiseen dataan, joka heijastaa todellista tilannetta.’