Commercieel onroerend goed in NYC zit in de problemen: kan AI de redder zijn?

New York City is altijd een prima locatie geweest voor onroerend goed met hoge vraag.

Echter, in 2025 kampt de commerciële onroerendgoedmarkt (CRE) met uitdagingen die de toekomst van de markt in twijfel trekken.

Terwijl sommige Class A-eigendommen sterk blijven, hebben de middel- en lageklasse-gebouwen te maken met hoge leegstandscijfers en een dalende waarde. En volgens de New York Fed, verhullen sommige banken risico’s door stilzwijgend leningen te verlengen om herfinanciering onder hogere tarieven te vertragen, waardoor groeiende risico’s feitelijk worden gemaskeerd. Onstabiele economische omstandigheden hebben altijd invloed gehad op hoe beleggers en ontwikkelaars commercieel onroerend goed benaderen.

Maar wat deze moment in de geschiedenis ongebruikelijk maakt, is dat AI de sector zelf begint te herschappen.

Binnen de commerciële onroerendgoedindustrie worden property-tech-oplossingen gebruikt om kosten te verlagen en het beheer van gebouwen te schalen om gezonde winstmarges te behalen. Ondertussen heeft de vraag naar AI de weg vrijgemaakt voor een bloeiende tech-scene in New York. Dit creëert vraag naar onroerend goed van een nieuwe klasse van huurders, waardoor verse investeringen ontstaan en lege gebouwen een nieuwe kans krijgen.

Alle ogen zijn op NYC gericht als hoofdstad van AI

Terwijl New York een nieuwe rol als strategisch thuisland van AI uitbeitelt, doen techbedrijven grote investeringen in de fysieke infrastructuur.

In Lower Manhattan wordt een volledige verdieping van het hoofdkantoor van de United Federation of Teachers omgebouwd tot het National Center for AI. Het is onderdeel van een $23 miljoen project dat wordt gesteund door Microsoft, OpenAI en Anthropic om leraren te trainen in het gebruik van AI-hulpmiddelen in de klas.

UFT-president Michael Mulgrew zei tijdens een persconferentie dat sommige van zijn leraren deze maand zijn begonnen met de training, en voegde eraan toe dat het initiatief het komende jaar landelijk zal worden uitgebreid.

“Dit instrument kan een geweldig geschenk zijn voor de kinderen van dit land en voor het onderwijs in het algemeen,” zei Mulgrew. “Maar we komen daar niet zonder dat het wordt aangestuurd door de mensen die het werk doen op de belangrijkste plek in het onderwijs, namelijk de klas.”

Terwijl sommige onderwijsgevenden nog steeds sceptisch zijn over deze samenwerking, verwijzend naar privacyproblemen en de invloed op het ontwikkelen van kritisch denkvermogen, zeggen degenen die de software ontwikkelen dat dit soort centra directe toegang biedt tot leraren die deze tools moeten gebruiken. Hierdoor ontstaat een nauwere samenwerking die leidt tot instrumenten die onderwijsgevenden, leraren en studenten waardevol vinden.

Charlie Sander, CEO van ManagedMethods, dat cybersecurity-hulpmiddelen levert aan scholen, ziet de noodzaak om alle betrokkenen te onderwijzen over het gebruik van cutting-edge-tech in het onderwijs. “Slechte actoren gebruiken geavanceerde, sociaal geëngineerde e-mails om vertrouwde bronnen zoals administrators, leveranciers en zelfs studenten en ouders te imiteren om inloggegevens te stelen, ransomware te implementeren of personeel te misleiden om fondsen over te maken,” zei hij tegen de AI Journal.

Het National Center for AI van de UFT is een van de vele AI-faciliteiten die innovatie in NYC aanwakkeren. In juni opende IBM een nieuw kantoor op One Madison in Manhattan, dat nu het WatsonX AI Labs herbergt. De ruimte is ontworpen als een hands-on-hub waar ingenieurs en onderzoekers rechtstreeks kunnen werken met startups, gevestigde bedrijven en lokale universiteiten om praktische AI voor bedrijfsgebruik te ontwikkelen.

“Dit initiatief versterkt New Yorks positie als een wereldwijde hub voor verantwoorde en baanbrekende AI-ontwikkeling,” zegt Julie Samuels, president en CEO van Tech:NYC. “We zijn verheugd om te zien dat IBM grote inzet toont voor het buitengewone talent en ondernemingsgeest dat deze stad zo uniek maakt.”

Ondertussen lokale ontwikkelaars pitchen nieuwe AI-georiënteerde co-working hubs in Brooklyn en Long Island City gericht op startups in machine learning en robotica.

Belangrijker nog, een nieuwe uitvoeringsbevel maakt de weg vrij voor snellere ontwikkeling van grote datacentra, cruciale infrastructuur die nodig is om de rekenkrachteisen voor AI en machine learning te ondersteunen. De strategie van de overheid is om barrières te verwijderen en belastingvoordelen, subsidies en leningen aan te bieden in de hoop de groei van datacentra in het hele land te versnellen.

Voor New York CRE kan deze stap de huidige golf van investeringen aanwakkeren. Onder hen is DataBank’s Orangeburg Data Centre, net buiten NYC, dat al plannen heeft om een tweede faciliteit te ontwikkelen. Deze toevoeging zal de uitbreiding van andere sectoren in de stad blijven correleren, door projecten aan te trekken die de nabijgelegen datacenter willen gebruiken, waardoor nieuwe soorten huurders ontstaan en oude gebouwen een nieuw leven krijgen.

Of het nu in het hart van Midtown of aan de randen van de stad is, AI-georiënteerde werkruimtes tekenen stilzwijgend de kaart van commercieel onroerend goed opnieuw, waardoor de deur open gaat voor nieuwe investeringen die zijn gekoppeld aan een evoluerende industrie waar de wereld een gokje op wagen wil.

AI bevordert hybride werk, maar NYC keert terug naar kantoor

Terwijl AI als industrie zelf groeit, is het belangrijk om zijn invloed op bredere werkplektrends en hoe deze terugkoppelen naar de CRE-markt te overwegen.

Aan het begin van de pandemie gaf technologie ons de middelen om vanuit huis te werken. Hoewel veel bedrijven sindsdien zijn overgestapt op een terugkeer naar kantoor, kan de opkomst van AI dit possibly tenietdoen. Het stelt werknemers in staat om meer betekenisvol, hoogwaardig werk te doen van waar dan ook, door routine taken te automatiseren en teams in staat te stellen complexe projecten te voltooien zonder fysiek aanwezig te hoeven zijn in het kantoor.

Dit betekent dat hybride werk waarschijnlijk de nieuwe standaard zal worden. Zelfs voor diegenen die verplicht zijn om vijf dagen per week naar kantoor te gaan, betekent AI dat er meer gebeurt dan alleen een terugkeer; het gaat om het herschappen van hoe we werken en de ruimtes waarin we willen werken.

Deze trend heeft de commerciële onroerendgoedmarkt in New York op een unieke manier getroffen. Volgens recente gegevens van Placer.ai zijn NYC en Miami leiders als het gaat om terugkeren naar kantoor, waarbij het kantoorverkeer in Manhattan nu slechts 5,3% lager ligt dan de niveaus van juni 2019, waarmee steden als Los Angeles, Chicago en San Francisco worden voorbijgestreefd.

Dit kan een weerspiegeling zijn van de grote terugkeer-naar-kantoor-manden en aankondigingen in New York City in het afgelopen jaar, met name in de financiële en juridische sector, die de fysieke aanwezigheid verdubbelen.

Bijvoorbeeld heeft JPMorgan formeel het merendeel van het personeel terug naar het New York-kantoor bevolen, vijf dagen per week, waarmee de verwachtingen worden versterkt dat fysieke aanwezigheid mentoring en productiviteit ondersteunt. Een stap die rechtstreeks verband houdt met zijn grote $3 miljard hoofdkantoor op Park Avenue, dat later dit jaar wordt geopend en is ontworpen om in te spelen op de wensen van medewerkers die niet enthousiast zijn over een volledige terugkeer.

Terwijl de bredere CRE-markt mogelijk onzeker lijkt, zetten institutionele spelers in bepaalde industrieën met geld om uit te geven nog steeds grote inzet op de kantoorlandschap van New York. Veel huurders verlengen hun contracten niet op hetzelfde niveau, vragen om flexibelere huurvoorwaarden en slimmere lay-outs die efficiëntie in ruimte, energieverbruik, gezondheid en bedreigingspreventie waarderen.

AI verlaagt CRE-kosten, maar niet zonder een upgrade

AI herschrijft hoe commerciële eigendommen worden beheerd. Voor een sector die lange tijd heeft gewerkt met legacy-systemen en handmatige processen, is deze verschuiving lang over tijd.

Met AI ligt de echte waarde in energie en veiligheid. AI-hulpmiddelen beheren verlichting, airconditioning en toegang in real-time, leren hoe mensen door gebouwen bewegen en passen het gebruik aan om te matchen. Maar de meeste zijn er nog niet klaar voor. Een onderzoek van Deloitte toonde aan dat 60% van de onroerendgoedbedrijven ontbreekt het aan de benodigde gegevens en controles om te voldoen aan de compliance-doelstellingen.

We hebben gezien dat federale ESG-manden in de VS onder de huidige regering zijn stilgelegd, maar veel staten treden in de plaats. Beleggers, huurders en toezichthouders willen ESG-gegevens die verifieerbaar en gestandaardiseerd zijn. Sommige gebouwen vragen nu tot 31% hogere huur als ze groene certificaten hebben, die worden beschouwd als premium Grade A-ruimtes. Die zonder moderne systemen worden geconfronteerd met stijgende kosten, potentiële boetes of een onvermogen om kapitaal aan te trekken.

Volgens Gaku Ueda, CEO van MODE, Inc., een AI-platform voor gebouwbeheer, bestaat er al een solide basis voor AI-integratie; echter, facility managers hebben nog steeds onzekerheden over de adoptie.

“Een deel daarvan ligt in een gebrek aan begrip over hoe AI kan worden gebruikt om het beheer van gebouwen te vereenvoudigen en te verbeteren, waarbij de meeste facility managers moeite hebben om adequate implementatiestrategieën te ontwikkelen,” zei Ueda.

Het punt is niet alleen dat AI kan helpen om geld te besparen. Het is dat de systemen achter veel gebouwen, vooral oudere, niet zijn ontworpen om te laten zien waar dat geld wordt verloren en hoe het beste kan worden beschermd.

Neem het geval van 45 Broadway in Manhattan. Na het installeren van AI-gebaseerde HVAC-controles, verlaagde het gebouw het energieverbruik met bijna 16 procent. Dit vertaalde zich in jaarlijkse besparingen van $42.000, plus een reductie van 37 metrische ton in koolstofuitstoot. Volgens Christian Struve, mede-oprichter en CEO van het asset management softwarebedrijf Fracttal, “zorgt de juiste onderhoud niet alleen voor optimale milieucriteria, maar verhoogt het ook aanzienlijk de energie-efficiëntie, vermindert het elektriciteitsverbruik en verlengt het de levensduur van de apparatuur.” Veel studies bevestigen dat verouderde HVAC-systemen een broedplaats kunnen zijn voor schadelijke pathogenen als ze niet goed worden gemonitord en onderhouden. Deze zelfde AI-systemen kunnen nu de luchtkwaliteit binnenshuis volgen, de luchtstroom en temperatuur aanpassen op basis van sensordata. Hierdoor kunnen managementteams CO2-niveaus en luchtbewegingen vroeg detecteren en helpen om hoge-risicogebieden te identificeren voordat ze een gezondheidsrisico vormen.

Onlangs benadrukte een ernstige uitbraak hoe reëel die risico’s kunnen zijn. Dozens mensen werden ziek gemeld en twee stierven aan de Legionnaires-ziekte, een aandoening die vaak wordt gelinkt aan watervoorzieningsbronnen, inclusief koeltorens die worden gebruikt in HVAC-systemen. Gezondheidsfunctionarissen hebben sindsdien 11 koeltorens in Harlem geïdentificeerd die de bacteriën bevatten die de ziekte veroorzaken.

Verder, als het gaat om veiligheid op de werkplek, is er een duidelijke verschuiving in de normen, volgens Joshua Schwartz, mede-oprichter van Viking Pure Solutions, dat ontsmettingsoplossingen levert aan faciliteiten in de VS. “Er is geen twijfel dat werknemers, werkgevers en bezoekers nu meer bewust zijn van het potentieel voor de verspreiding van ziektes binnen hun kantoren, dus is het noodzakelijk voor bedrijven om vooruitkijkende programma’s te hebben die voorheen ongebruikelijk waren,” zei hij.

In aanvulling op het beschermen tegen ziektes, keren gebouwen zich ook tot AI om fysieke veiligheid te prioriteren. Vooral na de recente massale schietpartij in een hoogwaardig kantoorgebouw in Manhattan, waardoor discussies tussen commerciële eigendomsbezitters ontstonden over hoe ze hun beveiliging het beste kunnen upgraden.

Volgens Mark Ein, uitvoerend voorzitter van Kastle Systems, kunnen de huidige systemen bewegingen volgen, identiteit verifiëren via biometrie en ongebruikelijk gedrag in real-time markeren met behulp van AI.

“Deze instrumenten voegen waardevolle lagen van bescherming toe. … De meest effectieve manier om een gebouw zo veilig mogelijk te maken voor de bewoners is het huwelijk van de beste technologie en gecoördineerde menselijke voorbereiding. … Niets kan elke bedreiging oplossen, maar ze zijn essentieel,” zegt Ein.

In een stad die zo dichtbevolkt is als New York, waar energiekosten onder de hoogste in het land staan, investeren in AI betekent investeren in data storytelling technologie, waardoor vastgoedeigenaren de mogelijkheid krijgen om real-time data inzichten te ontgrendelen. Hierdoor wordt de weg vrijgemaakt voor zeer efficiënte gebouwen die energieverbruik optimaliseren en prioriteit geven aan gezondheid en fysieke veiligheid.

AI smeedt een nieuw hoofdstuk voor commercieel onroerend goed in NYC

Terwijl de commerciële onroerendgoedmarkt in New York een ongekende daling in vraag tegenover zich ziet, zal het creëren van een nieuwe aanpak cruciaal zijn om voortdurende investeringen te verzekeren. Als NYC in staat is om grip te krijgen als hoofdstad van AI, zal de stad en haar commercieel onroerend goed profiteren.

Met een toekomst die door AI wordt aangedreven, kan de stad de veranderende vraag die door hybride werk wordt gestimuleerd, counteren, hoge-waarde huurders aantrekken en toegang openen tot property-tech-oplossingen die efficiëntie en winstmarges verhogen.