New York’ta Ticari Gayrimenkul Sallanıyor: AI Kurtarıcı Olabilir mi?

New York şehri her zaman yüksek talep gören gayrimenkul için birincil bir konum olmuştur.

Ancak 2025 yılında ticari gayrimenkul piyasası (CRE) geleceğini sorgulatan zorluklarla karşı karşıyadır.

Bir些 Class A mülkleri güçlü bir şekilde dururken, orta ve düşük düzeydeki binalar yüksek boşluk oranları ve değer kaybı ile mücadele ediyor. Ayrıca, New York Fed’e göre, bazı bankalar daha yüksek oranlarda refinansman geciktirmek için sessizce krediler uzatıyor, böylece büyüyen riskleri gizliyor. İstikrarsız ekonomik koşullar her zaman yatırımcıların ve geliştiricilerin ticari gayrimenkule yaklaşımını etkilemiştir.

Ancak bu tarihsel anda farklı olan şey, AI sektörünü kendisi yeniden şekillendirmeye başlıyor. Ticari gayrimenkul endüstrisi boyunca, mülk teknolojisi çözümleri maliyetleri kesmek ve binaların operasyonlarını sağlıklı kar marjlarına ulaşmak için ölçeklendirmek için kullanılıyor. Bu arada, AI talebi New York’ta yeni bir teknoloji sahnesi için yol açtı. Bu, yeni bir kiracı sınıfı talep yaratıyor, taze yatırım getiriyor ve boş binalara yeni bir yaşam veriyor.

NYC AI Başkenti Olarak Gözler Üzerinde

New York, AI’nin stratejik evi olarak yeni bir rol kesiyor, teknoloji şirketleri fiziksel altyapıya önemli yatırımlar yapıyor.

Lower Manhattan’da, United Federation of Teachers merkezinin tam bir katı Ulusal AI Merkezi’ne dönüştürülüyor. Bu, Microsoft (MSFT ), OpenAI ve Anthropic tarafından desteklenen 23 milyon dolarlık bir projenin parçası ve öğretmenlerin sınıfta AI araçlarını kullanmayı öğrenmelerini sağlamak için tasarlandı.

UFT Başkanı Michael Mulgrew, bazı eğitimcilerin bu ay eğitimine başladığını ve girişimin bir yıl içinde ulusal olarak genişleyeceğini söyledi. “Bu araç, gerçekten bu ülkenin çocuklarına ve eğitime bir hediye olabilir. Ancak bunu, eğitimdeki en önemli yerde, sınıfta çalışan insanlar tarafından yapılması gerektiği olmadan başaramayacağız.”

Bazı eğitimcilerin bu ortaklık hakkında şüpheci olmasına rağmen, gizlilik endişeleri ve kritik düşünme becerileri üzerindeki etkileri nedeniyle, yazılımı geliştirenler, bu tür merkezlerin öğretmenlere doğrudan erişim sağladığını söylüyor. Bu, eğitimciler, öğretmenler ve öğrencilerin değer vereceği araçlar yaratmak için daha yakın bir işbirliği sağlayacak.

Charlie Sander, ManagedMethods’in CEO’su ve K-12 okulları için siber güvenlik araçları sağlayan bir şirketin yöneticisi, eğitimde teknoloji kullanımını tüm paydaşlara öğretme ihtiyacını görüyor. “Kötü aktörler, sosyal mühendislik e-postaları kullanarak yöneticileri, satıcıları ve hatta öğrencileri ve velileri taklit ederek kimlik bilgilerini çalmak, fidye yazılımlarını dağıtmak veya personeli para göndermeye ikna etmek için sophisticated e-postalar kullanıyor” dedi.

UFT’nin AI Ulusal Merkezi, NYC’de yenilikçi fikirleri teşvik eden birçok AI tesisi arasında yer alıyor. Haziran ayında IBM, Manhattan’daki One Madison’de yeni bir ofis açtı ve burada WatsonX AI Labs’i barındırıyor. Bu alan, mühendislerin ve araştırmacıların startups, kuruluşlar ve yerel üniversitelerle birlikte pratik AI geliştirmeleri için tasarlanmış bir elden ele çalışma merkezi olarak hizmet veriyor.

“Bu girişim, New York’un sorumlu ve yenilikçi AI geliştirme için küresel bir merkez olarak konumunu güçlendiriyor” diyor Tech:NYC’nin Başkanı ve CEO’su Julie Samuels. “Bu şehirde bulunan olağanüstü yetenek ve girişimci ruhun üzerine büyük bir bahis yapan IBM’i görmek bizi mutlu ediyor.”

Bu arada, yerel geliştiriciler Brooklyn ve Long Island City’de makine öğrenimi ve robotik alanındaki startups için AI odaklı yeni işbirliği merkezleri sunuyor. Daha da önemlisi, yeni bir yönetmelik, büyük veri merkezlerinin daha hızlı geliştirilmesine izin veriyor. AI ve makine öğrenimi için hesaplama talebini karşılamak için gerekli altyapı olan bu veri merkezleri, hükümetin büyümelerini hızlandırmak için engelleri kaldırmak ve vergi indirimleri, hibeler ve krediler sunmak istediği kritik altyapıdır.

New York CRE için bu hamle, mevcut yatırım dalgasını teşvik edebilir. Bunlar arasında, NYC’nin dışındaki Orangeburg Veri Merkezi’ni geliştirmeyi planlayan DataBank gibi şirketler yer alıyor. Bu eklem, şehir genelindeki diğer sektörlere genişlemeye devam edecek, yakındaki veri merkezini kullanmak isteyen projeleri çekecek, yeni tür kiracılar getirecek ve eski binalara yeni bir yaşam verecek.

Midtown’ın kalbinde veya şehrin dış kenarlarında, AI odaklı çalışma alanları, ticari gayrimenkulün haritasını sessizce yeniden çiziyor ve yeni bir endüstriye bağlı yeni yatırımların kapılarını açıyor.

AI, Hibrit Çalışmayı Geliştiriyor, ancak NYC Ofise Dönmeye Devam Ediyor

AI endüstrisi olarak büyürken, daha geniş çalışma trendleri üzerindeki etkisini ve CRE piyasasına nasıl geri döndüğünü dikkate almak önemlidir. Pandemi başlangıcında, teknoloji bize evden çalışma araçlarını verdi. Ancak birçok şirket o zamandan beri ofise dönme konusunda ısrar etmeye başladı, AI bu eğilimi tersine çevirebilir. AI, çalışanların her yerden daha anlamlı, yüksek kaliteli iş yapmalarını sağlayarak, rutin görevleri otomatikleştirmek ve ekiplere ofiste fiziksel olarak bulunmalarına gerek kalmadan karmaşık projeleri tamamlamalarına olanak tanır. Bu, hibrit çalışmanın yeni standart haline gelmesi anlamına geliyor. Ofise beş gün geri dönenler için bile, AI, çalışma şeklimizi ve içinde çalıştığımız alanları yeniden şekillendiriyor.

Bu trend, New York’un ticari gayrimenkul piyasasını benzersiz bir şekilde etkiledi. Placer.ai’den recent verilere göre, NYC ve Miami ofise geri dönmekte liderler, Manhattan ofis trafiğinin şimdi Haziran 2019 seviyelerinden sadece %5,3 abaixo olduğunu bildiriyor ve Los Angeles, Chicago ve San Francisco gibi şehirleri geride bırakıyor. Bu, geçen yıl New York şehrinde özellikle finans ve hukuk sektörlerinde ofise geri dönme emirleri ve açıklamalarının bir yansıması olabilir. Örneğin, JPMorgan neredeyse tüm personelinin New York ofisine beş gün geri dönmelerini resmen emretti ve ofiste olmanın mentorluğa ve üretkenliğe destek olduğunu vurguladı. Bu, büyük 3 milyar dolarlık Park Avenue merkezine bağlı, bu yıl açılması planlanan ve tam zamanlı geri dönmeye isteksiz çalışanları çekmek için tasarlanan bir hamle. Genel CRE piyasası belirsiz görünse de, belirli sektörlerde para harcayan kurumsal oyuncular New York’un ofis manzarasına hala büyük bahisler yapıyor. Birçok kiracı aynı ölçekte yenilemiyor, daha esnek kira şartları ve daha akıllı düzenler talep ediyor, verimliliği, enerji tüketimini, sağlığı ve tehdit önlemini değerlendiren bir ofis peyzajı istiyor.

AI, CRE Maliyetlerini Kesiyor, ancak İlk Önce Bir Upgrade Gerektiriyor

AI, ticari mülklerin nasıl yönetildiğini yeniden yazıyor. Miras sistemlere ve manuel işlemlere dayanan bir sektörde bu değişim geç geliyor.

AI’nin gerçek değeri enerji ve güvenlikte yatıyor. AI araçları, aydınlatma, klima ve erişimi gerçek zamanlı olarak yönetiyor, binalardaki insan hareketlerini öğreniyor ve kullanımını buna göre ayarlıyor. Ancak çoğu hazır değil. Deloitte’ın bir çalışması, gerçek estate şirketlerinin %60’nın uyumluluk hedeflerini karşılamak için gerekli veri ve kontrollere sahip olmadığını buldu. Yatırımcılar, kiracılar ve düzenleyiciler, doğrulanabilir ve standartlaştırılmış ESG verisi istiyor. Bazı binalar artık yeşil sertifikalara sahip olmak için %31’e varan daha yüksek kira talep edebiliyor, premium Grade A alanlar olarak görülüyor. Modern sistemlere sahip olmayanlar, artan maliyetler, cezalar veya sermaye çekme yeteneklerinin kaybıyla karşı karşıya kalabilir. MODE, Inc.’in CEO’su Gaku Ueda’ya göre, AI entegrasyonu için sağlam bir temel zaten mevcut, ancak tesis yöneticileri hala benimseme konusunda belirsizlikler yaşıyor.

“Bunun bir kısmı, AI’nin bina operasyonlarını basitleştirmeye ve geliştirmeye nasıl kullanılabileceği hakkında bir anlayış eksikliğinden kaynaklanıyor, çoğu tesis yöneticisi yeterli uygulama stratejileri geliştirmekte zorluk yaşıyor” dedi Ueda.

Mesele sadece AI’nin para tasarrufu sağlayabileceği değil, birçok binanın arkasındaki sistemlerin, özellikle daha eski olanların, nerede para kaybedildiğini ve nasıl korunacağını göstermek için tasarlanmadığıdır.

Manhattan’daki 45 Broadway örneğini ele alalım. AI tabanlı HVAC kontrolleri kurduktan sonra, bina enerji kullanımını neredeyse %16 oranında azalttı. Bu, yıllık 42.000 dolarlık tasarrufa ve 37 metrik tonluk karbon çıkışı azaltmasına karşılık geldi. Varlık yönetimi yazılımı firması Fracttal’ın kurucu ortaklarından ve CEO’su Christian Struve, “Doğru bakım, sadece optimal çevresel koşulları sağlamakla kalmaz, aynı zamanda enerji verimliliğini önemli ölçüde artırır, elektrik tüketimini azaltır ve ekipman ömrünü uzatır” dedi.

Çok sayıda çalışma, eski HVAC sistemlerinin, düzgün olarak izlenip bakılmazsa, zararlı patojenlerin üreme alanı olabileceğini kanıtlamıştır. Aynı AI sistemleri şimdi iç hava kalitesini izleyebilir, hava akışını ve sıcaklığı sensör verilerine göre ayarlayabilir. Bu, yönetim ekiplerine CO2 seviyelerini ve havadaki partikülleri erken tespit etme, böylece sağlık tehdidi oluşturmadan önce yüksek riskli alanları belirleme olanağı sağlar.

Son zamanlarda, bir ciddi bir salgın, bu risklerin ne kadar gerçek olduğunu vurguladı. Çok sayıda kişi hastalandı ve Legionnaire hastalığından iki kişi öldü, bu durum genellikle su kaynaklarına, özellikle de HVAC sistemlerinde kullanılan soğutma kulelerine bağlıdır. Sağlık yetkilileri, hastalığa neden olan bakteri türünü içeren 11 soğutma kulesini Harlem’de tespit etti.

Ayrıca, işyerinde güvenlik normlarında bir değişim var, Viking Pure Solutions’un kurucu ortağı Joshua Schwartz, “Çalışanların, işverenlerin ve ziyaretçilerin ofislerindeki hastalık yayılma olasılığı hakkında şimdi daha fazla farkında olduklarını” söylüyor. “Pandemi öncesi tipik olmayan, ancak şimdi gerekli olan, ileriye dönük programlar gerekiyor.”

Hastalıklardan korunmanın yanı sıra, binalar AI’ı fiziksel güvenlik önceliklendirmek için kullanıyor. Özellikle son zamanlarda Manhattan’daki bir ofis binasında meydana gelen toplu silahlı saldırı, ticari mülk sahiplerini güvenliklerini nasıl güncelleyecekleri konusunda tartışmaya sevk etti. Kastle Systems’in icra kurulu başkanı Mark Ein, “Bugünün sistemleri, hareketi izleyebilir, biyometri ile kimliği doğrulayabilir ve gerçek zamanlı olarak anormal davranışları saptayabilir” dedi.

“Bu araçlar değerli koruma katmanları ekliyor. … Bir binayı içindekiler için mümkün olduğunca güvenli hale getirmenin en etkili yolu, en iyi teknoloji ile koordine edilmiş insan hazırlığının birleşmesidir. … Her tehdidi çözemeyebiliriz, ancak bunlar vazgeçilmezdir” dedi Ein.

Yoğun bir şekilde yerleşilmiş bir şehir olan New York’ta, enerji maliyetleri ülkenin en yüksekleri arasında yer alır, AI’a yatırım yapmak, veri hikayeciliği teknolojisine yatırım yapmak demektir. Bu, mülk sahiplerine gerçek zamanlı veri içgörülerini açıklama olanağı sağlar ve enerji kullanımını optimize eden, sağlığı ve fiziksel güvenliği önceliklendiren verimli binaların yolunu açar.

AI, NYC’de Ticari Gayrimenkul için Yeni Bir Bölüm Açıyor

New York’taki ticari gayrimenkul piyasası, talepte görülmemiş bir düşüşle karşı karşıyayken, yeni bir yaklaşım benimsemek, devam eden yatırımları güvence altına almak için anahtardır.

Eğer NYC, AI başkenti olarak ivme kazanırsa, şehir ve ticari gayrimenkul bundan yararlanacaktır.

AI odaklı bir gelecek ile şehir, hibrit çalışma tarafından yönlendirilen değişen taleplere karşı koyabilir, yüksek değerli kiracıları çekebilir ve verimliliği ve kar marjlarını artıran mülk teknolojisi çözümlerine erişim sağlayabilir.