New York’ta Ticari Gayrimenkul Çöküyor: AI Kurtarıcı Olabilir Mi?

New York şehri her zaman yüksek talep gören bir gayrimenkul konumudur.

Ancak 2025 yılında ticari gayrimenkul piyasası (CRE) geleceğinin sorgulandığı zorluklarla karşı karşıyadır.

Bir些 Class A mülkler güçlü dururken, orta ve düşük düzeydeki binalar yüksek boşluk oranları ve değer kaybıyla mücadele ediyor. Ve New York Fed‘e göre, bazı bankalar riski yüksek faiz oranlarıyla refinansman geciktirmek için sessizce kredi uzatıyor, temelde artan riskleri maskelemekte.

Ekonomik koşulların belirsizliği her zaman yatırımcıların ve geliştiricilerin ticari gayrimenkule yaklaşımını etkilemiştir.

Ancak bu tarihsel anda farklı olan şey, AI sektörünü kendisi yeniden şekillendirmeye başlamaktadır.

Ticari gayrimenkul endüstrisi boyunca, mülk teknolojisi çözümleri, maliyetleri kesmek ve binaların operasyonlarını ölçeklendirmek için kullanılmaktadır. Bu da sağlıklı kar marjlarını yeniden kazanmaya olanak tanır. Aynı zamanda, AI talebi, New York’ta bir teknoloji sahnesinin yolunu açmıştır. Bu da yeni bir kiracı sınıfı için talebi yaratmakta, taze yatırım getirmekte ve boş binalara yeni bir yaşam vermektedir.

NYC AI Başkenti Olarak Gözler Üzerinde

New York, AI’nin stratejik evi olarak yeni bir rol oyarken, teknoloji şirketleri fiziksel altyapıya önemli yatırımlar yapmaktadır.

Lower Manhattan’da, United Federation of Teachers merkezinin tam bir katı, Ulusal AI Merkezi’ne dönüştürülmektedir. Bu, 23 milyon dolarlık bir projedir ve Microsoft, OpenAI ve Anthropic tarafından desteklenmektedir. Bu proje, öğretmenlerin sınıfta AI araçlarını kullanmayı öğrenmelerini amaçlamaktadır.

UFT Başkanı Michael Mulgrew, bir basın toplantısında, bazı öğretmenlerinin bu ay eğitimine başladığını ve girişimin bir yıl içinde ulusal düzeyde genişleyeceğini söyledi.

“Bu araç, gerçekten bu ülkenin çocuklarına ve eğitime büyük bir hediye olabilir. Ancak buraya, eğitimin en önemli yerinde, sınıfta çalışan insanların sürüklemesiyle varabiliriz.”

Bazı eğitimciler, gizlilik endişeleri ve kritik düşünme becerileri üzerindeki etkileri nedeniyle bu ortaklıktan şüpheliyken, yazılımı geliştirenler, bu tür merkezlerin öğretmenlere doğrudan erişim sağladığını ve değer gördükleri araçlar yaratılmasına yol açan daha yakın bir işbirliğini sağlayacağını söylüyor.

ManagedMethods’in CEO’su Charlie Sander, K-12 okullarına siber güvenlik araçları sağlayan bir şirket, eğitimde yenilikçi teknoloji kullanımını tüm paydaşlara öğretme ihtiyacını görüyor. “Kötü aktörler, yöneticiler, satıcılar, öğrenciler ve ebeveynler gibi güvenilir kaynakları taklit eden, sosyal mühendislik içeren e-postalar kullanarak kimlik bilgilerini çalmak, fidye yazılımlarını dağıtmak veya personeli para transferine ikna etmek için kullanıyor.”

AI Journal’a söyledi.

UFT’nin Ulusal AI Merkezi, NYC’de inovasyonu teşvik eden birçok AI tesisi arasında yer alıyor. Haziran ayında IBM, Manhattan’daki One Madison’de yeni bir ofis açtı ve burada WatsonX AI Labs’i barındırmaktadır. Bu alan, mühendislerin ve araştırmacıların startups, kuruluşlar ve yerel üniversitelerle birlikte işbirliği içinde pratik AI çözümleri geliştirebileceği bir merkez olarak tasarlanmıştır.

“Bu girişim, New York’un sorumlu ve yenilikçi AI geliştirme için küresel bir merkez olarak konumunu güçlendiriyor. IBM’nin bu şehirdeki mucizevi yeteneğe ve girişimci ruhuna büyük bir yatırım yaptığını görmek bizi mutlu ediyor.”

Bu arada, yerel geliştiriciler, makine öğrenimi ve robotik alanındaki startups için Brooklyn ve Long Island City’de yeni AI odaklı ortak çalışma alanları sunuyor.

Daha da önemli olarak, yeni bir yürütme emri, büyük veri merkezlerinin daha hızlı geliştirilmesine olanak tanır. AI ve makine öğrenimi için hesaplama talebini güçlendirmek için kritik altyapıdır. Hükümetin stratejisi, engelleri kaldırmak, vergi muafiyetleri, hibeler ve krediler sunmak ve veri merkezlerinin ülke çapındaki büyümesini hızlandırmaktır.

New York CRE için bu hamle, mevcut yatırım dalgasını teşvik edebilir. Bunlar arasında, NYC’nin dışında bulunan DataBank’ın Orangeburg Veri Merkezi de bulunmaktadır. İkincisi, diğer sektörlerdeki genişlemeyi devam ettirecek ve yakın veri merkezini kullanmak isteyen projeleri çekecek, yeni tür kiracılar getirecek ve eski binalara yeni bir yaşam verecektir.

Midtown’un kalbinde veya şehrin dış kenarlarında, AI odaklı çalışma alanları, ticari gayrimenkulün haritasını sessizce yeniden çizerek, değişen bir endüstriye bağlı yeni yatırımların kapılarını açmaktadır.

AI, Hibrit Çalışmayı Geliştiriyor, Ancak NYC Ofise Dönmeye Devam Ediyor

AI, kendi endüstrisi olarak büyürken, daha geniş çalışma trendleri üzerindeki etkisini ve bunların CRE pazarına nasıl bağlandığını dikkate almak önemlidir.

Pandemi başlangıcında, teknoloji bize evden çalışma imkanı verdi. Ancak birçok şirket o günden beri ofise dönüşü savunurken, AI’nin bu eğilimi ortadan kaldırabileceğini gösteriyor. AI, çalışanların daha anlamlı ve yüksek kaliteli işleri her yerden yapmasını sağlayarak, rutin görevleri otomatikleştirmekte ve ekiplere fiziksel olarak ofiste olmalarına gerek kalmadan kompleks projeleri tamamlamalarına olanak tanır.

Bu, hibrit çalışmanın gelecekte yeni standart haline geleceği anlamına gelir. Ofise beş gün geri dönmek zorunda kalanlar için bile, AI’nin anlamı, geri dönmek değil, nasıl çalıştığımız ve içinde çalışmak istediğimiz alanların yeniden şekillenmesidir.

Bu eğilim, New York’un ticari gayrimenkul pazarını benzersiz bir şekilde etkilemiştir. Son verilere göre, NYC ve Miami, ofise geri dönüş konusunda liderlik etmektedir ve Manhattan ofis trafiğinin şimdi 2019 Haziran ayı seviyelerinden sadece %5,3 abaixo olduğunu bildirmektedir. Bu, Los Angeles, Chicago ve San Francisco gibi şehirleri geride bırakmaktadır.

Bu, son bir yıl içinde New York şehrindeki büyük şirketlerin ofise geri dönüş emirlerine ve duyurularına bir yansıma olabilir, özellikle finans ve hukuk sektörlerinde fiziksel varlığı vurgulamaktadır.

Örneğin, JPMorgan, neredeyse tüm personelinin New York ofisine beş gün geri dönmelerini resmen emretti ve ofiste olmanın mentorluk ve verimliliği desteklediğini vurguladı. Bu, şirketin büyük bir yatırımının, 3 milyar dolarlık Park Avenue merkezine yönlendirilmesiyle doğrudan bağlantılıdır. Bu merkez, bu yıl açılması planlanmaktadır ve tam zamanlı geri dönmek istemeyen çalışanları çekmek için tasarlanmıştır.

Genel CRE piyasası belirsiz görünse de, belirli endüstrilerdeki kurumsal oyuncular, parası olan ve New York’un ofis manzarasına büyük bahisler yapan kişiler,仍 devam etmektedir. Birçok kiracı, aynı ölçekte yenilememektedir, daha esnek kira şartları ve daha akıllı düzenler istemektedir. Bu, verimliliği, enerji tüketimini, sağlığı ve tehdit önlemlerini değerlendirmektedir.

AI, CRE Maliyetlerini Düzenliyor, Ancak Önce Bir Güncellemenin Gereği Var

AI, ticari mülklerin nasıl işletildiğini yeniden yazıyor. Miras sistemleri ve manuel proseslerle uzun süredir çalışan bir sektörde, bu değişim çoktan beri gerekliydi.

AI ile, gerçek değeri enerji ve güvenlik alanında yatmaktadır. AI araçları, aydınlatma, klima ve erişimi gerçek zamanlı olarak yönetmektedir, binalarda insanların nasıl hareket ettiğini öğrenmekte ve kullanımını buna göre ayarlamaktadır. Ancak çoğu hazır değildir. Deloitte’un bir araştırması, gerçekleştirdiği bir çalışmada, gerçekleştirdiği bir çalışmada, gerçekleştirdiği bir çalışmada, ticari gayrimenkul şirketlerinin %60’ının uyumluluk hedeflerini karşılamak için gerekli veri ve kontrollerden yoksun olduğunu buldu.

ABD’de federal ESG direktifleri当前 yönetim altında askıya alındı, ancak birçok eyalet müdahale etmektedir. Yatırımcılar, kiracılar ve düzenleyiciler, doğrulanabilir ve standartlaştırılmış ESG verisi istemektedir. Bazı binalar artık yeşil sertifikalara sahip oldukları için %31 daha yüksek kira talep edebilmektedir. Bu, premium Grade A alanlar olarak görülmektedir. Modern sistemlere sahip olmayanlar, artan maliyetler, olası cezalar veya sermayeyi çekememeyle karşı karşıya kalabilir.

MODE, Inc.’in CEO’su Gaku Ueda, bir AI platformu olan bina yönetiminde, AI entegrasyonu için sağlam bir temel zaten mevcut olduğunu, ancak tesis yöneticilerinin hala belirsizlikler yaşadığını söylüyor.

“Bunun bir kısmı, AI’nin bina operasyonlarını basitleştirmek ve geliştirmek için nasıl kullanılabileceğini anlamakta zorluk çekmelerinden kaynaklanmaktadır. Çoğu tesis yöneticisi, yeterli uygulama stratejileri geliştirmekte zorlanmaktadır.”

Mesele, AI’nin sadece para tasarrufu sağlamaya yardımcı olabileceği değildir. Mesele, birçok binanın, özellikle de eski binaların arkasındaki sistemlerin, nerede para kaybettiğini ve içeridekileri nasıl en iyi şekilde koruyabileceğini göstermediğidir.

Manhattan’daki 45 Broadway örneğini ele alalım. AI tabanlı HVAC kontrollerini kurduktan sonra, bina enerji kullanımını yaklaşık %16 oranında azalttı. Bu, yıllık 42.000 dolar tasarrufa ve 37 metrik ton karbon salımının azaltılmasına karşılık geldi. Varlık yönetim yazılımı firması Fracttal’ın kurucu ortak ve CEO’su Christian Struve, “Doğru bakım, yalnızca optimal çevresel koşulları sağlar, aynı zamanda enerji verimliliğini önemli ölçüde artırır, elektrik tüketimini azaltır ve ekipmanın ömrünü uzatır.”

Çok sayıda çalışma, eski HVAC sistemlerinin uygun şekilde izlenmezse ve bakımları yapılmazsa zararlı patojenlerin üreme alanı olabileceğini doğrulamaktadır. Aynı AI sistemleri şimdi iç hava kalitesini izleyebilir, hava akışını ve sıcaklığı sensör verilerine göre ayarlayabilir. Bu, yönetim ekiplerine, CO2 seviyelerini ve havada asılı partikülleri erken tespit etme ve sağlık tehdidi oluşturmadan önce yüksek riskli alanları belirleme yeteneği sağlar.

Son olarak, bir ciddi salgın, bu risklerin ne kadar gerçek olduğunu vurguladı. Çok sayıda insan hastalandı ve iki kişi Legionnaire hastalığından öldü. Sağlık yetkilileri, hastalığa neden olan bakteri türünü içeren 11 soğutma kulesini Harlem’de tespit etti.

Ayrıca, işyerinde güvenlik konusunda bir norm değişimi var. Viking Pure Solutions’un kurucu ortağı Joshua Schwartz, “İşçiler, işverenler ve ziyaretçiler, ofislerinde hastalık yayılma olasılığından artık daha fazla haberdar. Şirketlerin, pandemi öncesi dönemde alışılmadık olan, ileriye dönük programlara sahip olmaları gerekli.”

Hastalıklardan korunmanın yanı sıra, binalar da fiziksel güvenliği önceliklendirmek için AI’ye yöneliyor. Özellikle son zamanlarda Manhattan’daki bir ofis binasında meydana gelen toplu silahlı saldırı, ticari mülk sahiplerini güvenliklerini nasıl güncelleyecekleri konusunda düşünmeye sevk etti.

Kastle Systems’in icra kurulu başkanı Mark Ein, “Bugünün sistemleri, hareketi izleyebilir, biyometri yoluyla kimliği doğrulayabilir ve gerçek zamanlı olarak olağan dışı davranışları sinyal verebilir.”

“Bu araçlar değerli koruma katmanları ekler. … Bir binayı içindekiler için mümkün olan en güvenli hale getirmenin en etkili yolu, en iyi teknolojinin ve koordine insan hazırlığının birleşmesidir. … Her tehdidi çözemeyebiliriz, ancak bunlar vazgeçilmezdir.”

Yoğun bir şekilde yerleşilmiş bir şehir olan New York’ta, enerji maliyetleri ülkenin en yüksekleri arasında yer alır. AI’ye yatırım yapmak, veri hikaye anlatımı teknolojisine yatırım yapmak demektir. Bu, mülk sahiplerine gerçek zamanlı veri içgörülerini açığa çıkarma yeteneği sağlar. Bu da, enerji kullanımını optimize eden, sağlığı ve fiziksel güvenliği önceliklendiren, yüksek verimli binalara yol açar.

AI, NYC’de Ticari Gayrimenkul için Yeni Bir Bölüm Açıyor

New York’taki ticari gayrimenkul piyasası, talepte görülmemiş bir düşüşle karşı karşıyayken, yeni bir yaklaşım benimsemek, devam eden yatırımları güvence altına almak için anahtardır. Eğer NYC, AI başkenti olarak ivme kazanırsa, şehir ve ticari gayrimenkulu bundan yararlanacaktır.

AI ile gelecekte, şehir hibrit çalışmanın değişen taleplerine karşı koyabilir, yüksek değerli kiracıları çekebilir ve verimliliği ve kar marjlarını artıran property tech çözümlerine erişim sağlayabilir.