L’immobilier commercial à New York est en difficulté : l’IA peut-elle être son sauveur ?

New York a toujours été un lieu de premier plan pour l’immobilier très demandé.

Cependant, en 2025, le marché de l’immobilier commercial (CRE) est confronté à des défis qui mettent en question son avenir.

Alors que certaines propriétés de classe A résistent, les bâtiments de milieu et de bas de gamme luttent avec des taux de vacance élevés et une valeur déclinante. Et selon la New York Fed, certaines banques obscurcissent les risques en prolongeant discrètement les prêts pour retarder le refinancement à des taux plus élevés, masquant ainsi les risques croissants. Les conditions économiques instables ont toujours affecté la façon dont les investisseurs et les développeurs abordent l’immobilier commercial.

Mais ce qui rend ce moment de l’histoire inhabituel, c’est que l’IA commence à remodeler le secteur lui-même. À travers l’industrie de l’immobilier commercial, des solutions de technologie immobilière sont utilisées pour réduire les coûts et mettre à l’échelle les opérations de bâtiment pour regagner des marges bénéficiaires saines. Pendant ce temps, la demande d’IA a ouvert la voie à une scène technologique émergente à New York. À son tour, cela crée une demande de locaux pour une nouvelle classe de locataires, attirant ainsi de nouveaux investissements et donnant une nouvelle vie aux bâtiments vacants.

Les yeux sont sur New York en tant que capitale de l’IA

Alors que New York se taille un nouveau rôle en tant que foyer stratégique de l’IA, les entreprises technologiques font des investissements importants dans les infrastructures physiques.

Dans le Lower Manhattan, un étage entier du siège social de la Fédération des enseignants unis est en train d’être transformé en Centre national pour l’IA. Il s’agit d’un $23 millions projet soutenu par Microsoft, OpenAI et Anthropic pour former les enseignants à l’utilisation d’outils d’IA en classe.

Le président de la Fédération des enseignants unis, Michael Mulgrew, a déclaré lors d’une conférence de presse que certains de ses éducateurs ont commencé leur formation ce mois-ci, ajoutant que l’initiative s’étendra à l’échelle nationale au cours de la prochaine année. « Cet outil pourrait vraiment être un grand cadeau pour les enfants de ce pays et pour l’éducation dans son ensemble », a déclaré Mulgrew. « Mais nous n’y arriverons pas à moins que ce soit impulsé par les personnes qui font le travail dans l’endroit le plus important de l’éducation, qui est la classe. »

Alors que certains éducateurs restent sceptiques à l’égard de ce partenariat, citant des préoccupations en matière de confidentialité et d’impact sur le développement de la pensée critique, ceux qui construisent les logiciels disent que ces types de centres offrent un accès direct aux enseignants qui sont censés les utiliser. Créant une collaboration plus étroite qui conduira à des outils que les éducateurs, les enseignants et les étudiants verront comme ayant de la valeur.

Charlie Sander, PDG de ManagedMethods, qui fournit des outils de cybersécurité aux écoles K-12, estime qu’il est nécessaire d’éduquer toutes les parties prenantes sur l’utilisation de la technologie de pointe dans l’éducation. « Les acteurs malveillants utilisent des e-mails socialement ingénieux pour imiter des sources de confiance comme les administrateurs, les fournisseurs et même les étudiants et les parents afin de voler des informations d’identification, déployer des rançongiciels ou tromper le personnel pour qu’il transfère des fonds », a-t-il déclaré au Journal de l’IA.

Le Centre national pour l’IA de la Fédération des enseignants unis est l’un des nombreux centres d’IA qui alimentent l’innovation à New York. En juin, IBM a ouvert un nouveau bureau au One Madison à Manhattan, qui abrite maintenant ses laboratoires WatsonX AI. L’espace est conçu comme un centre pratique où les ingénieurs et les chercheurs peuvent travailler directement avec des startups, des entreprises établies et des universités locales pour construire des IA pratiques pour une utilisation commerciale.

« Cette initiative renforce la position de New York en tant que plaque tournante mondiale pour le développement de l’IA responsable et de pointe », déclare Julie Samuels, présidente et directrice générale de Tech:NYC. « Nous sommes ravis de voir IBM miser gros sur le talent et l’esprit d’entreprise exceptionnels qui font de cette ville quelque chose de unique. »

Pendant ce temps, les développeurs locaux proposent de nouveaux espaces de coworking axés sur l’IA à Brooklyn et Long Island City, destinés aux startups en apprentissage automatique et en robotique.Plus important encore, un nouveau décret exécutif ouvre la voie à un développement plus rapide de grands centres de données, infrastructures essentielles pour répondre à la demande de calcul pour l’IA et l’apprentissage automatique. La stratégie du gouvernement est de supprimer les obstacles et d’offrir des incitations fiscales, des subventions et des prêts dans l’espoir d’accélérer la croissance des centres de données à travers le pays.

Pour l’immobilier commercial de New York, ce mouvement pourrait alimenter la vague actuelle d’investissements. Parmi eux, le centre de données Orangeburg de DataBank, situé à l’extérieur de New York proprement dit, qui cherche déjà à développer un deuxième établissement. L’ajout continuera à corrélater l’expansion à d’autres secteurs à travers la ville, en attirant des projets qui cherchent à exploiter le centre de données à proximité, représentant de nouveaux types de locataires, donnant une nouvelle vie aux bâtiments plus anciens.

Que ce soit au cœur de Midtown ou aux confins de la ville, les espaces de travail axés sur l’IA sont en train de redessiner discrètement la carte de l’immobilier commercial, ouvrant la porte à de nouveaux investissements liés à une industrie en évolution que le monde mise sur.

L’IA fait progresser le travail hybride, mais New York retourne au bureau

Alors que l’IA connaît une croissance en tant qu’industrie, il est important de considérer son influence sur les tendances du lieu de travail plus larges et la façon dont celles-ci se rapportent au marché de l’immobilier commercial.Au début de la pandémie, la technologie nous a donné les moyens de travailler à domicile. Bien que de nombreuses entreprises aient promu le retour au bureau depuis, la montée de l’IA pourrait annuler cela. Elle permet aux employés de faire un travail plus significatif et de haute qualité depuis n’importe où, en automatisant les tâches routinières et en permettant aux équipes de réaliser des projets complexes sans avoir besoin d’être physiquement présentes au bureau.Cela signifie que le travail hybride est plus susceptible de s’installer comme la nouvelle norme à l’avenir. Même pour ceux qui sont tenus de retourner au bureau cinq jours sur sept, l’IA signifie que ce qui se passe est moins un retour et plus une réorganisation de la façon dont nous travaillons et des espaces dans lesquels nous cherchons à travailler.

Cette tendance a touché le marché de l’immobilier commercial de New York d’une manière unique. Selon des données récentes de Placer.ai, New York et Miami sont en tête en ce qui concerne le retour au bureau, avec un trafic de bureaux à Manhattan qui est maintenant inférieur de 5,3 % seulement aux niveaux de juin 2019, devançant des villes comme Los Angeles, Chicago et San Francisco.Cela pourrait être le reflet des importantes annonces de retour au bureau et des mandats des entreprises dans la ville de New York au cours de la dernière année, en particulier dans les secteurs de la finance et du droit, qui mettent l’accent sur la présence physique.Par exemple, JPMorgan a formellement ordonné à la quasi-totalité de son personnel de retourner au bureau de New York cinq jours sur sept, renforçant les attentes selon lesquelles être présent au bureau soutient la formation et la productivité. Un mouvement qui se rattache directement à son important siège social de 3 milliards de dollars sur Park Avenue, qui doit ouvrir plus tard cette année et est conçu pour attirer les employés qui ne sont pas enthousiastes à l’idée de retourner à plein temps.Alors que le marché de l’immobilier commercial plus large peut sembler incertain, les acteurs institutionnels de certaines industries avec de l’argent à dépenser sont toujours prêts à parier gros sur le paysage de bureau de New York. De nombreux locataires ne renouvellent pas à la même échelle, demandant des conditions de location plus flexibles et des plans plus intelligents qui valorisent l’efficacité de l’espace, la consommation d’énergie, la santé et la prévention des menaces.

L’IA réduit les coûts de l’immobilier commercial, mais pas sans une mise à niveau préalable

L’IA réécrit la façon dont les propriétés commerciales sont gérées. Pour un secteur qui a longtemps fonctionné sur des systèmes hérités et des processus manuels, ce changement est en retard.

Avec l’IA, sa véritable valeur réside dans l’énergie et la sécurité. Les outils d’IA gèrent l’éclairage, la climatisation et l’accès en temps réel, apprennent comment les gens se déplacent dans les bâtiments et ajustent l’utilisation pour correspondre. Mais la plupart ne sont pas prêts. Une étude de Deloitte a constaté que 60 % des sociétés immobilières manquent de données et de contrôles nécessaires pour répondre aux objectifs de conformité.Nous avons vu les mandats fédéraux ESG bloqués aux États-Unis sous l’administration actuelle, mais de nombreux États interviennent. Les investisseurs, les locataires et les régulateurs veulent des données ESG qui sont vérifiables et standardisées. Certains bâtiments commandent maintenant jusqu’à 31 % de loyer plus élevé s’ils répondent aux certifications vertes, considérées comme des espaces de classe A premium. Ceux qui n’ont pas de systèmes modernes font face à des coûts croissants, à des amendes potentielles ou à une incapacité à attirer des capitaux.Selon Gaku Ueda, PDG de MODE, Inc., une plate-forme d’IA pour la gestion de bâtiment, une base solide existe déjà pour l’intégration de l’IA ; cependant, les gestionnaires de facilities font face à des incertitudes autour de l’adoption.

« Une partie de cela réside dans un manque de compréhension de la façon dont l’IA peut être utilisée pour simplifier et améliorer les opérations de bâtiment, la plupart des gestionnaires de facilities ayant du mal à développer des stratégies d’implémentation appropriées », a déclaré Ueda.

Le point n’est pas seulement que l’IA puisse aider à économiser de l’argent. C’est que les systèmes derrière de nombreux bâtiments, en particulier les plus anciens, n’ont pas été conçus pour montrer où l’argent est perdu et comment le protéger au mieux.

Prenez le cas de 45 Broadway à Manhattan. Après avoir installé des contrôles d’IA pour la climatisation, le bâtiment a réduit la consommation d’énergie de près de 16 pour cent. Cela s’est traduit par des économies annuelles de 42 000 dollars, ainsi qu’une réduction de 37 tonnes métriques des émissions de carbone. Selon Christian Struve, co-fondateur et PDG de la société de logiciels de gestion d’actifs Fracttal, « La maintenance correcte non seulement assure des conditions environnementales optimales, mais améliore également considérablement l’efficacité énergétique, réduit la consommation d’électricité et prolonge la durée de vie de l’équipement. »De nombreuses études confirment que les systèmes de climatisation obsolètes peuvent être des terreaux fertiles pour les agents pathogènes nocifs si ils ne sont pas correctement surveillés et entretenus. Ces mêmes systèmes d’IA peuvent désormais suivre la qualité de l’air intérieur, ajuster le débit d’air et la température en fonction des données des capteurs. Cela donne aux équipes de gestion la capacité de détecter les niveaux de CO2 et les particules aériennes tôt, les aidant ainsi à identifier les zones à risque avant qu’elles ne posent une menace pour la santé.

Récemment, une épidémie grave a mis en évidence à quel point ces risques peuvent être réels. Des dizaines de personnes ont été signalées malades et deux sont décédées de la maladie des légionnaires, une affection souvent liée aux sources d’approvisionnement en eau, y compris les tours de refroidissement utilisées dans les systèmes de climatisation. Les autorités sanitaires ont depuis confirmé 11 tours de refroidissement à Harlem qui contenaient le type de bactérie qui cause la maladie.

En outre, en ce qui concerne la sécurité sur le lieu de travail, il y a un changement clair de normes, selon Joshua Schwartz, co-fondateur de Viking Pure Solutions, qui fournit des solutions de désinfection aux installations aux États-Unis. « Il n’y a pas de doute que les employés, les employeurs et les visiteurs sont maintenant plus conscients du potentiel de propagation de maladies dans leurs bureaux, il est donc nécessaire pour les entreprises d’avoir des programmes prospectifs qui étaient atypiques avant la pandémie », a-t-il déclaré.

En plus de protéger contre les maladies, les bâtiments se tournent également vers l’IA pour donner la priorité à la sécurité physique. Surtout après la fusillade de masse dans un immeuble de bureaux de Manhattan la semaine dernière, qui a déclenché des discussions entre les propriétaires de biens commerciaux sur la façon de mettre à niveau leur sécurité. Selon Mark Ein, président exécutif de Kastle Systems, les systèmes d’aujourd’hui peuvent suivre les mouvements, vérifier l’identité par biométrie et signaler des comportements inhabituels en temps réel à l’aide de l’IA.

« Ces outils ajoutent des couches de protection précieuses. … La manière la plus efficace de rendre un bâtiment aussi sûr que possible pour ses occupants est l’union de la meilleure technologie et de la préparation humaine coordonnée. … Rien ne peut résoudre toutes les menaces, mais ils sont essentiels », déclare Ein.

Dans une ville aussi densément peuplée que New York, où les coûts énergétiques figurent parmi les plus élevés du pays, investir dans l’IA signifie investir dans la technologie de narration de données, donnant aux propriétaires la capacité d’accéder à des informations de données en temps réel. Cela ouvre la voie à des bâtiments très efficaces qui optimisent la consommation d’énergie et donnent la priorité à la santé et à la sécurité physique.

l’IA forge un nouveau chapitre pour l’immobilier commercial à New York

Alors que le marché de l’immobilier commercial de New York est confronté à un déclin sans précédent de la demande, tracer une nouvelle approche sera clé pour assurer les investissements continus. Si New York parvient à prendre son essor en tant que capitale de l’IA, la ville et son immobilier commercial en bénéficieront.

Avec un avenir piloté par l’IA, la ville peut contrer les demandes changeantes motivées par le travail hybride, attirer des locataires à forte valeur et ouvrir l’accès à des solutions de technologie immobilière qui améliorent les efficacités et les marges bénéficiaires.